Lotes e zoneamento
Unificação de lotes em São Paulo: quando vale a pena e como pedir
Unir terrenos vizinhos, o remembramento, é feito direto no cartório quando a área total fica em até 20.000 m² e os lotes são do mesmo dono. Veja os limites de cada zona, o que muda no IPTU e o caso em que a lei não deixa unir.
- Até 20.000 m² de área total, a unificação é feita no cartório, sem alvará da Prefeitura.
- As matrículas só se fundem se os lotes forem do mesmo proprietário.
- Lotes de ZER não podem ser unidos a lotes de outras zonas.
Por Redação MTC ServiçosLeitura de 2 min
Unificação de lotes é o nome popular do remembramento: a união de lotes vizinhos para formar um só, sem abrir nem mudar ruas. A Lei de Zoneamento de São Paulo (Lei nº 16.402/2016) trata o remembramento como o reagrupamento de lotes para edificar.
Quando vale a pena
A unificação é o caminho de quem quer usar terrenos vizinhos como um único lote, por exemplo para construir sobre a área toda. Antes de começar, vale conferir duas coisas: se a área somada cabe nos limites da zona e se os lotes estão no nome do mesmo dono.
Cartório ou Prefeitura
Pelo Decreto nº 57.558/2016, se a área total resultante ficar em até 20.000 m², não é preciso alvará da Prefeitura: a unificação é feita no Cartório de Registro de Imóveis. Acima disso, o alvará de remembramento é pedido à Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, pelo Aprova Digital, e vale 1 ano, prazo em que o registro no cartório precisa ser feito.
No cartório, a unificação aparece como fusão das matrículas. A Lei de Registros Públicos permite fundir imóveis vizinhos que pertencem ao mesmo proprietário. Por isso, terrenos de donos diferentes não se fundem enquanto a propriedade não estiver no mesmo nome.
Os limites de cada zona
O lote resultante não pode passar da frente e da área máximas da zona, previstas no Quadro 2A da Lei de Zoneamento: 150 m de frente e 20.000 m² na maior parte das zonas, e 100 m e 10.000 m² em ZER, ZCOR e ZPR. A lei também proíbe unir lotes de Zona Exclusivamente Residencial (ZER) com lotes de outras zonas.
Até onde o lote pode crescer, por zona
| Zona | Frente máxima | Área máxima |
|---|---|---|
| ZEU, ZEM, ZC, ZM e ZEIS | 150 m | 20.000 m² |
| ZER, ZCOR e ZPR | 100 m | 10.000 m² |
| ZDE-1 | 20 m | 1.000 m² |
Depois da unificação, o IPTU também precisa ser ajustado. A Secretaria Municipal da Fazenda faz a junção dos cadastros pelo serviço DIC-D Englobamento, pedido depois que os lotes foram unificados.
O que isso muda para você
- Some a área dos terrenos: até 20.000 m², o caminho é o cartório.
- Confira se os lotes estão no nome do mesmo proprietário e qual é a zona de cada um no GeoSampa.
- Depois do cartório, peça o englobamento no IPTU para o cadastro ficar igual à matrícula.
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Conversar no WhatsAppFontes
- Catálogo de Legislação Municipal: Decreto nº 57.558/2016 (parcelamento do solo)(abre em outra aba)
- Lei de Zoneamento, Lei nº 16.402/2016 (Quadro 2A e art. 17)(abre em outra aba)
- Lei de Registros Públicos, Lei nº 6.015/1973 (fusão de matrículas)(abre em outra aba)
- Prefeitura de SP (SMUL): alvará de remembramento(abre em outra aba)
- Prefeitura de SP (Fazenda): alteração de lote no IPTU (DIC-D)(abre em outra aba)
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