Lotes e urbanismo · Prefeitura e cartório
Remembramento ou unificação de lotes
Unificação de dois ou mais lotes vizinhos em um só, com documentação, projeto e acompanhamento na Prefeitura e no cartório.
Resposta rápida
Remembramento ou unificação de lotes em São Paulo, em poucas linhas
Remembramento, ou unificação de lotes, é a união de lotes vizinhos para formar um só. Em São Paulo, se a área total ficar em até 20.000 m², não precisa de alvará da Prefeitura e a unificação é feita no cartório, com os lotes do mesmo proprietário. Acima disso, o alvará é pedido na SMUL. Lotes de ZER não podem ser unidos a lotes de outras zonas.
Atualizado em pela equipe técnica da MTC, com base nas normas citadas nesta página.
- Sem alvará
- Área total resultante até 20.000 m² Fonte: Decreto nº 57.558/2016 (parcelamento do solo)(abre em outra aba)
- Área máxima de lote
- 20.000 m² e 150 m de frente (menor em algumas zonas) Fonte: Lei de Zoneamento, Lei nº 16.402/2016 (Quadro 2A)(abre em outra aba)
- No cartório
- Fusão das matrículas de lotes do mesmo dono Fonte: Lei de Registros Públicos, Lei nº 6.015/1973(abre em outra aba)
- No IPTU
- Serviço DIC-D Englobamento Fonte: Prefeitura de SP (Fazenda): alteração de lote no IPTU (DIC-D)(abre em outra aba)
O que é o remembramento
Remembramento, ou unificação, é juntar dois ou mais lotes vizinhos em um único lote, com uma só matrícula e um só cadastro de IPTU.
É comum quando o proprietário compra o terreno ao lado para ampliar a casa, o comércio ou o galpão. Às vezes a construção já passou da divisa, e a obra fica impossível de regularizar enquanto os lotes forem separados.
A MTC confere as matrículas, os proprietários e os ônus de cada lote, prepara o projeto de unificação e acompanha o pedido na Prefeitura e no cartório.
O que a MTC faz
Análise documental
Conferimos matrículas, proprietários e ônus de cada lote.
Levantamento
Medição e confrontações do novo lote.
Projeto de unificação
Peças técnicas para a Prefeitura.
Nova matrícula
Acompanhamento no cartório até o registro.
Entenda em uma imagem
Como dois lotes viram um
- 1Os lotes precisam ser vizinhos e do mesmo proprietário.
- 2Até 20.000 m² no total, a unificação é feita direto no cartório, sem alvará.
- 3Acima disso, o alvará é pedido na Secretaria de Urbanismo e Licenciamento.
- 4Lote de ZER não pode ser unido a lote de outra zona.
O que precisa estar em ordem para unificar
Se um deles estiver pendente, a unificação trava.- 01 · VizinhançaLotes com divisa em comum
- 02 · ProprietáriosMesmo dono ou acordo entre eles
- 03 · ÔnusHipotecas e penhoras analisadas
- 04 · MatrículasRegistros atualizados de cada lote
Até onde os lotes podem crescer, por zona
Unir lotes tem limite: o lote resultante não pode passar da frente e da área máximas da zona. Os números são do Quadro 2A da Lei de Zoneamento.
| Zona | Frente máxima | Área máxima |
|---|---|---|
| ZEU, ZEM, ZC, ZM e ZEIS | Frente máxima:150 m | Área máxima:20.000 m² |
| ZER, ZCOR e ZPR | Frente máxima:100 m | Área máxima:10.000 m² |
| ZDE-1 | Frente máxima:20 m | Área máxima:1.000 m² |
É proibido unir lotes de ZER com lotes de outras zonas (art. 17 da Lei 16.402/2016). Lotes acima do máximo só são permitidos para os usos listados no art. 42.
Fonte: Lei de Zoneamento, Lei nº 16.402/2016 (Quadro 2A)(abre em outra aba)Por que fazer o remembramento
De vários lotes separados a um único lote
Cada cartão mostra um problema comum. Toque num problema para ver como ele é resolvido.
O que acontece sem o remembramento
Sem a unificação, cada novo passo esbarra na divisão entre os lotes. Os problemas se acumulam conforme o imóvel cresce. Com os documentos dos lotes em ordem, a unificação ainda pode ser pedida.
- 1
Lotes vizinhos separados
O proprietário usa os lotes como um só, mas os documentos são separados.
O que dá para fazerConferir matrículas, proprietários e ônus de cada lote.
- 2
Obra sobre a divisa
A construção avança de um lote para o outro.
O que dá para fazerFazer o projeto de unificação antes de regularizar a obra.
- 3
Projeto ou Habite-se negado
A Prefeitura não aprova a obra em lotes distintos.
O que dá para fazerAprovar a unificação e, em seguida, a construção.
- 4
Venda ou inventário travado
O cartório exige a situação de cada lote resolvida.
O que dá para fazerRegistrar a matrícula unificada e averbar a construção.
Enquanto os lotes continuam separados na matrícula
Na venda e no crédito
- Negociação lentaCada lote precisa ser analisado.
- Garantia limitadaO banco avalia lotes separados.
No uso do imóvel
- Ampliação travadaA obra não é aprovada entre lotes.
- Vários IPTUsMais cadastros para administrar.
No patrimônio da família
- Inventário confusoLotes separados para um só imóvel.
- DesvalorizaçãoÁrea fragmentada vale menos.
Comprou o lote vizinho? Veja como unificar.
Conversar no WhatsAppO que o remembramento traz para o imóvel
Projeto viável
Aprovação de obras em toda a área.
Documentação única
Uma matrícula e um cadastro municipal.
Potencial construtivo
Lote maior pode permitir mais área construída.
Valorização
Área única costuma valer mais.
Habite-se possível
Construções que ocupam os dois lotes podem ser regularizadas.
Gestão simples
Um só IPTU e uma só documentação.
Quando é preciso
- Projeto de construção em mais de um lote
- Construção existente sobre a divisa
- Compra de lote vizinho
- Preparação para venda
- Exigência da Prefeitura ou do cartório
Documentos que ajudam a começar
Não precisa ter todos. A equipe indica o que falta.
- Matrículas de todos os lotes
- IPTU de cada lote
- Documentos dos proprietários
- Planta ou levantamento existente
- Projetos de construções, se houver
Como conduzimos o processo
- 1
Análise
Matrículas, proprietários e ônus.
- 2
Levantamento
Medição e confrontações.
- 3
Projeto
Peças técnicas e ART.
- 4
Aprovação
Protocolo na Prefeitura.
Registro
Abertura da matrícula unificada.
- Os lotes precisam ser do mesmo proprietário ou de proprietários em comum acordo.
- Ônus como hipoteca ou penhora precisam ser analisados.
- Há custos de Prefeitura e de cartório.
Perguntas sobre Remembramento ou unificação de lotes
As dúvidas que mais chegam à equipe e às buscas, com a resposta e a fonte.
Ver todas as dúvidasPelo remembramento, o reagrupamento de lotes para edificar, dentro das medidas máximas da zona. Se a área total ficar em até 20.000 m², a unificação é feita direto no cartório, sem licença da Prefeitura.
Fonte: Decreto nº 57.558/2016 (parcelamento do solo) (abre em outra aba)Sim. Remembramento é o nome que a lei dá à unificação de lotes: o reagrupamento de lotes vizinhos para edificar, sem mexer nas ruas. No cartório, ela aparece como fusão ou unificação das matrículas.
Fonte: Lei de Zoneamento, Lei nº 16.402/2016 (Quadro 2A) (abre em outra aba)Para fundir as matrículas, sim. A lei de registros permite a fusão de imóveis vizinhos que pertencem ao mesmo proprietário.
Fonte: Lei de Registros Públicos, Lei nº 6.015/1973 (abre em outra aba)20.000 m², com 150 m de frente, e limites menores em algumas zonas, como ZER, ZCOR e ZPR, com 10.000 m² e 100 m.
Fonte: Lei de Zoneamento, Lei nº 16.402/2016 (Quadro 2A) (abre em outra aba)Não. A Lei de Zoneamento proíbe o remembramento de lotes da ZER com lotes de outras zonas.
Fonte: Lei de Zoneamento, Lei nº 16.402/2016 (Quadro 2A) (abre em outra aba)Quando a área total resultante passa de 20.000 m². O pedido é feito pelo Aprova Digital, na Secretaria de Urbanismo e Licenciamento.
Fonte: Prefeitura de SP (SMUL): alvará de remembramento (abre em outra aba)A unificação no IPTU é pedida à Secretaria da Fazenda, pelo serviço DIC-D Englobamento, depois da unificação dos lotes.
Fonte: Prefeitura de SP (Fazenda): alteração de lote no IPTU (DIC-D) (abre em outra aba)Não. Reparcelamento é reagrupar lotes e depois dividi-los em lotes novos. O remembramento só une.
Fonte: Lei de Zoneamento, Lei nº 16.402/2016 (Quadro 2A) (abre em outra aba)Sim. Ele vale 1 ano, e o registro no cartório precisa ser feito nesse prazo.
Fonte: Decreto nº 57.558/2016 (parcelamento do solo) (abre em outra aba)Base legal e fontes
- Lei de Zoneamento, Lei nº 16.402/2016 (Quadro 2A)(abre em outra aba)
- Decreto nº 57.558/2016 (parcelamento do solo)(abre em outra aba)
- Prefeitura de SP (SMUL): alvará de remembramento(abre em outra aba)
- Lei de Registros Públicos, Lei nº 6.015/1973(abre em outra aba)
Conteúdo informativo, revisado em 23 de outubro de 2026. As regras podem mudar; a análise de cada caso considera a norma vigente na data do pedido. A MTC é uma empresa privada, sem vínculo com os órgãos públicos.
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- Habite-se e Certificado de ConclusãoDocumentação e acompanhamento do Certificado de Conclusão na Prefeitura, base para averbar a construção no cartório.Ver serviço