Licenças · Prefeitura de São Paulo
Alvará de construção, reforma e demolição
Projeto, responsabilidade técnica e acompanhamento do Alvará de Aprovação e do Alvará de Execução na Prefeitura, para a obra começar regular e terminar com o Habite-se.
Resposta rápida
Alvará de construção, reforma e demolição em São Paulo, em poucas linhas
Em São Paulo, construir, ampliar, reformar com mudança de estrutura ou demolir exige alvará da Prefeitura. Pelo Código de Obras, o Alvará de Aprovação aprova o projeto e o Alvará de Execução autoriza a obra a começar; a casa de uma família tem um documento único. A Prefeitura tem até 90 dias para decidir, e a obra sem licença recebe multa por metro quadrado e embargo. A MTC confere o lote, faz o projeto com responsável técnico e acompanha até o alvará e, no fim, até o Habite-se.
Atualizado em pela equipe técnica da MTC, com base nas normas citadas nesta página.
- Quem emite
- A Secretaria de Urbanismo e Licenciamento Fonte: Decreto nº 57.776/2017, que regulamenta o Código de Obras(abre em outra aba)
- Prazo de decisão
- Até 90 dias, ou 120 com os dois alvarás juntos Fonte: Código de Obras e Edificações, Lei nº 16.642/2017(abre em outra aba)
- Validade
- 2 anos para a obra começar Fonte: Código de Obras e Edificações, Lei nº 16.642/2017(abre em outra aba)
- Obra sem alvará
- Multa de R$ 130 por m², valor de 2017 corrigido Fonte: Código de Obras, Anexo III (multas)(abre em outra aba)
O que é o alvará de obra
O alvará é a licença da Prefeitura de São Paulo para construir, ampliar, reformar ou demolir. Pelo Código de Obras (Lei 16.642/2017), ele vem em duas etapas: o Alvará de Aprovação aprova o projeto e o Alvará de Execução autoriza a obra a começar. As duas podem ser pedidas juntas, e a casa de uma família tem um documento único.
Obra sem alvará recebe, de uma vez, multa por metro quadrado, embargo e intimação, e o embargo só acaba com o alvará emitido. No fim, sem alvará não existe Certificado de Conclusão, o Habite-seNome popular do Certificado de Conclusão: documento da Prefeitura que confirma que a obra terminou conforme o projeto aprovado., e a construção não entra na matrícula: o imóvel fica difícil de vender e de financiar.
Cada tipo de obra tem um pedido, um sistema e exigências próprias, e um erro de enquadramento pode custar meses. A MTC confere o lote antes do projeto, faz as peças técnicas com profissional habilitado, responde às exigências da Prefeitura e acompanha até o alvará e, depois, até o Habite-seNome popular do Certificado de Conclusão: documento da Prefeitura que confirma que a obra terminou conforme o projeto aprovado..
O que a MTC faz
Leitura do lote
Zoneamento, matrícula, árvores e restrições antes do projeto.
Projeto e levantamento
As peças técnicas exigidas pelo Código de Obras.
Responsabilidade técnica
Profissional habilitado, com ARTAnotação de Responsabilidade Técnica. Registro no CREA que identifica o engenheiro responsável por um projeto, laudo ou obra. ou RRTRegistro de Responsabilidade Técnica. O equivalente à ART para arquitetos, registrado no CAU..
Acompanhamento completo
Protocolo, comunique-se, alvará e, no fim, o Habite-seNome popular do Certificado de Conclusão: documento da Prefeitura que confirma que a obra terminou conforme o projeto aprovado..
Entenda em uma imagem
Do projeto ao Habite-se: onde entra cada alvará
- 1
Leitura do lote
Zona, matrícula, árvores e patrimônio.
- 2
Alvará de Aprovação
A Prefeitura aprova o projeto.
- 3
Alvará de Execução
Autoriza começar a obra; a demolição de parte do imóvel entra nele.
- 4
Obra
Com o alvará no local e o responsável técnico.
- 5
Certificado de Conclusão
O Habite-se, que leva a construção à matrícula.
Casa de uma família? Aprovação e execução saem num documento só. Obra já feita sem alvará? Aí o caminho é a regularização.
O que a Prefeitura confere antes de liberar a obra
Se um ponto falhar, o pedido é indeferido.- 01 · ZonaO uso e o tamanho que a lei permite no lote
- 02 · MatrículaMedidas do terreno iguais às reais
- 03 · ProjetoRecuos, ocupação e altura dentro da lei
- 04 · Outros órgãosÁrvores e patrimônio, quando houver
Qual alvará para cada obra
Cada obra tem um pedido, um sistema e exigências próprias. Pedir o documento errado custa taxa e meses de análise.
| Obra | O que pedir |
|---|---|
| Casa ou sobrado de uma família, nova ou reforma | Alvará de Aprovação e Execução para Residência Unifamiliar, num documento só |
| Prédio, casas geminadas, comércio ou indústria | Alvará de Aprovação e Alvará de Execução, juntos ou separados |
| Ampliação: mais área ou mais um andar | Alvará de reforma |
| Reforma que mexe em estrutura, pé-direito ou pisos | Alvará de reforma, mesmo sem aumentar a área |
| Casa que vira comércio | Alvará de reforma com mudança de uso, se a zona permitir |
| Demolir tudo e deixar o terreno vazio | Alvará de Execução de Demolição e, no fim, o Certificado de Conclusão de Demolição |
| Demolir parte para construir ou reformar | Entra no Alvará de Execução da obra |
| Imóvel tombado ou perto de bem tombado | Autorização prévia do órgão do patrimônio, além do alvará |
| Árvore no lote que precisa sair | Termo de Compromisso Ambiental com a SVMA |
| Obra já feita sem alvará | Não é alvará: é regularização |
Reparos que não mexem na estrutura, em regra, independem de alvará, mas a linha entre um caso e outro é técnica, e no imóvel tombado nenhuma obra é de baixo impacto. A MTC enquadra a obra antes do projeto.
Fonte: Código de Obras e Edificações, Lei nº 16.642/2017(abre em outra aba)Por que tirar o alvará antes
Da obra embargada à obra que termina com Habite-se
Cada cartão mostra um problema comum. Toque num problema para ver como ele é resolvido.
O que acontece com a obra sem alvará
A Prefeitura pode vistoriar a obra a qualquer momento. Na obra sem licença, a multa, o embargo e a intimação saem juntos, e cada etapa seguinte é mais pesada. Quem compra o imóvel depois também herda as penalidades.
- 1
Multa e embargo
R$ 130 por m² executado, valor de 2017 corrigido, embargo e 5 dias para resolver.
O que dá para fazerParar a obra e pedir o alvará ou a regularização.
- 2
Resistência ao embargo
Multas diárias, lacre, apreensão de material e inquérito por desobediência.
O que dá para fazerRespeitar o embargo e protocolar o pedido certo.
- 3
Ação na Justiça
Ofício ao conselho profissional e ação da Prefeitura.
O que dá para fazerAdequar a obra ao que a lei permite.
- 4
Demolição
O que não pode ser regularizado pode ter de ser desfeito.
O que dá para fazerAvaliar a adequação técnica ou a Anistia, quando couber.
Além da Prefeitura: onde a obra sem alvará trava
No cartório
- Sem Habite-seSem alvará, não há Certificado de Conclusão.
- Sem averbaçãoA construção não entra na matrícula.
Nos negócios
- Venda com descontoO comprador herda as penalidades da obra.
- Licença travadaEmpresa não se instala em imóvel irregular.
Nas finanças
- Multa por m²Para o dono e para o responsável técnico.
- Obra paradaMaterial e equipe parados durante o embargo.
Vai construir, ampliar ou demolir? Fale com a MTC antes de começar a obra.
Conversar no WhatsAppO que o alvará em dia traz
Obra sem embargo
Começa com a licença certa.
Projeto dentro da lei
Zona, recuos e altura conferidos antes.
Habite-se no fim
Caminho aberto até o Certificado de Conclusão.
Imóvel valorizado
Construção averbada na matrícula.
Venda e financiamento
Documentação em ordem para o banco e o comprador.
Prazos sob controle
Validade, fundações e mudanças acompanhadas.
Quando é preciso
- Compra de terreno para construir
- Ampliação da casa ou um andar a mais
- Reforma de loja, escritório ou galpão
- Demolição para vender o terreno ou construir
- Obra embargada ou multada
- Alvará vencendo ou projeto que mudou no meio da obra
Documentos que ajudam a começar
Não precisa ter todos. A equipe indica o que falta.
- Matrícula atualizada do imóvel
- Número do IPTU
- Documentos do proprietário ou do possuidor
- Levantamento do terreno, se houver
- A ideia da obra: o que construir, ampliar ou demolir
- Ata do condomínio, se a obra for em condomínio
Como conduzimos o processo
- 1
Leitura do lote
Zona, matrícula, árvores e restrições.
- 2
Projeto
Levantamento, projeto simplificado e ART ou RRT.
- 3
Protocolo
Pedido no sistema certo da Prefeitura.
- 4
Comunique-se
Respostas às exigências dentro do prazo.
Alvará emitido
Obra liberada para começar, com o alvará no local.
- A obra só pode começar com o Alvará de Execução.
- Há taxas da Prefeitura, cobradas por metro quadrado e por alvará.
- O alvará perde a validade se a obra não começar em 2 anos ou ficar parada mais de 1 ano.
- Obra já feita sem alvará segue outro caminho: a regularização.
Perguntas sobre Alvará de construção, reforma e demolição
As dúvidas que mais chegam à equipe e às buscas, com a resposta e a fonte.
Ver todas as dúvidasDepende do que vai ser feito. Aumentar área ou volume, ou mexer em estrutura, pé-direito ou pisos, é reforma e exige alvará. Reparos que não mexem na estrutura, em regra, independem de licença, mas em imóvel tombado ou no entorno de um bem tombado nenhuma obra é considerada de baixo impacto.
Fonte: Código de Obras e Edificações, Lei nº 16.642/2017 (abre em outra aba)O Alvará de Aprovação aprova o projeto e vale 2 anos. O Alvará de Execução autoriza a obra e é indispensável para começar. Os dois podem ser pedidos juntos, e na casa de uma família saem num documento único.
Fonte: Decreto nº 58.056/2017 (alvará único da residência unifamiliar) (abre em outra aba)O Código de Obras dá até 90 dias para a Prefeitura decidir, ou 120 quando aprovação e execução são pedidas juntas. O prazo fica parado enquanto um comunique-se não é respondido, e a resposta tem 30 dias para ser entregue.
Fonte: Código de Obras e Edificações, Lei nº 16.642/2017 (abre em outra aba)Sim. A demolição total exige o Alvará de Execução de Demolição e, depois de demolido, o Certificado de Conclusão de Demolição. Quando a demolição é parte de uma obra nova ou reforma, ela entra no Alvará de Execução da obra.
Fonte: Prefeitura de SP (Portal de Licenciamento): alvará de demolição (abre em outra aba)O Alvará de Aprovação vale 2 anos. O Alvará de Execução perde a validade se a obra não começar em 2 anos, contados até o fim das fundações, ou se ficar parada por mais de 1 ano. Revalidar exige atender à lei vigente no dia.
Fonte: Código de Obras e Edificações, Lei nº 16.642/2017 (abre em outra aba)O Código de Obras prevê R$ 130 por m² executado na obra nova ou na reforma, valor de 2017 corrigido todo ano pelo IPCA. O responsável técnico também paga. Junto com a multa vêm o embargo e uma intimação de 5 dias, e o embargo só acaba com o alvará.
Fonte: Código de Obras, Anexo III (multas) (abre em outra aba)Sim. O pedido é assinado pelo proprietário ou possuidor junto com profissional habilitado no CREA ou no CAU, que responde pelo projeto, pela obra e pelas declarações, com ART ou RRT.
Fonte: Código de Obras e Edificações, Lei nº 16.642/2017 (abre em outra aba)Desde junho de 2026, obras de até 1.500 m² em lote de até 20.000 m² podem ter o alvará emitido com base nas declarações do proprietário e dos responsáveis técnicos e na checagem do sistema. Ficam de fora imóveis tombados, áreas de manancial e áreas contaminadas, entre outros. Declaração errada gera multa de R$ 1.000 por m² e impedimento de 12 meses, por isso o projeto precisa estar certo antes do pedido.
Fonte: Lei nº 18.375/2025 (emissão declaratória de alvarás) (abre em outra aba)Base legal e fontes
- Código de Obras e Edificações, Lei nº 16.642/2017(abre em outra aba)
- Decreto nº 57.776/2017, que regulamenta o Código de Obras(abre em outra aba)
- Decreto nº 58.056/2017 (alvará único da residência unifamiliar)(abre em outra aba)
- Lei nº 18.375/2025 (emissão declaratória de alvarás)(abre em outra aba)
- Decreto nº 65.100/2026, que regulamenta a emissão declaratória(abre em outra aba)
- Código de Obras, Anexo III (multas)(abre em outra aba)
- Lei nº 17.794/2022 (arborização e corte de árvore para obra)(abre em outra aba)
Conteúdo informativo, revisado em 11 de novembro de 2026. As regras podem mudar; a análise de cada caso considera a norma vigente na data do pedido. A MTC é uma empresa privada, sem vínculo com os órgãos públicos.
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