Cartório · Receita Federal
CND de obra na Receita Federal (CNO e SERO)
Cadastro da obra no CNO, aferição no SERO e certidão da Receita Federal, com o enquadramento certo e os comprovantes que entram no cálculo do INSS da obra.
Resposta rápida
CND de obra na Receita Federal (CNO e SERO) em São Paulo, em poucas linhas
A CND de obra é a certidão da Receita Federal que mostra que as contribuições sobre a mão de obra de uma construção, reforma ou demolição foram apuradas e estão em dia. A obra é inscrita no Cadastro Nacional de Obras (CNO), aferida no SERO, que calcula o valor pela área, destinação, categoria e tipo da obra, e declarada na DCTFWeb de aferição. Em São Paulo, desde o Provimento CG 17/2026, as Normas da Corregedoria pedem para a averbação o habite-se ou documento equivalente da Prefeitura, mas a lei federal ainda cita a certidão, a dívida da obra continua com a Receita e o cartório confirma o que exige no caso. A MTC confere o cadastro e o enquadramento, reúne os comprovantes que entram no cálculo e acompanha a aferição até a certidão.
Atualizado em pela equipe técnica da MTC, com base nas normas citadas nesta página.
- Cadastro da obra
- CNO em até 30 dias do início da obra Fonte: Receita Federal: Cadastro Nacional de Obras (CNO)(abre em outra aba)
- Validade da certidão
- 180 dias, contados da emissão Fonte: Instrução Normativa RFB nº 2.021/2021 (obras de construção civil e SERO)(abre em outra aba)
- Obra antiga
- Período com mais de 5 anos sai do cálculo Fonte: Receita Federal: obra com mais de 5 anos (decadência)(abre em outra aba)
- Sem regularizar
- Multas de 75% a 225% se houver autuação Fonte: Receita Federal: aviso para regularização de obra(abre em outra aba)
O que é a CND de obra
A CND de obra é a certidão da Receita Federal que mostra que as contribuições previdenciárias sobre a mão de obra de uma construção, ampliação, reforma ou demolição foram apuradas e estão em dia. A obra é inscrita no Cadastro Nacional de Obras (CNO), aferida no SERO, que estima a mão de obra pela área e pelo tipo da construção, e o valor é declarado na DCTFWeb de aferição. Com o débito pago ou parcelado, sai a CND ou a CPEND, que têm o mesmo valor.
A Receita pede o CNO em até 30 dias do início da obra e acompanha as obras pelos alvarás e habite-seNome popular do Certificado de Conclusão: documento da Prefeitura que confirma que a obra terminou conforme o projeto aprovado. que as prefeituras informam. Quem não regulariza pode ser fiscalizado e ter as contribuições lançadas com multas de 75% a 225%. Em São Paulo, o Provimento CG 17/2026 tirou a certidão previdenciária das exigências da averbação, mas a dívida da obra continua: a lei federal ainda cita a certidão e a Receita pode cobrar dentro do prazo de 5 anos.
O que mais trava é o cálculo: área enquadrada errada, garagem e piscina lançadas como área principal, mão de obra que não foi declarada no eSocial e notas que ninguém guardou. Na obra antiga, falta provar a data. A MTC confere o CNO e o enquadramento com o projeto e o habite-seNome popular do Certificado de Conclusão: documento da Prefeitura que confirma que a obra terminou conforme o projeto aprovado., reúne os comprovantes que reduzem o cálculo e acompanha a aferição, o pagamento e a certidão.
O que a MTC faz
Cadastro no CNO
Inscrição ou correção da obra, com área, categoria e tipo certos.
Enquadramento e cálculo
Áreas, destinação e reduções conferidas com o projeto aprovado.
Comprovantes da obra
Notas, folha declarada e provas de data reunidas para o SERO.
Aferição e certidão
DCTFWeb de aferição, guia de pagamento e certidão da obra.
Entenda em uma imagem
Do cadastro da obra à certidão na mão
- 1
Cadastro no CNO
Obra inscrita em até 30 dias do início.
- 2
Habite-se
A Prefeitura emite o documento e informa a Receita.
- 3
Aferição no SERO
Cálculo pela área, destinação, categoria e tipo.
- 4
DCTFWeb e pagamento
Valor declarado, pago ou parcelado.
- 5
Certidão da obra
CND ou CPEND, válida por 180 dias.
O cartório de SP ainda pede? Desde 2026, as Normas da Corregedoria pedem o documento da Prefeitura; a dívida da obra com a Receita continua.
O caminho da obra até a certidão
Se um passo falhar, a certidão não sai.- 01 · CNOObra cadastrada com os dados do projeto
- 02 · SEROAferição pela área, destinação e tipo
- 03 · DCTFWebValor declarado, pago ou parcelado
- 04 · CertidãoCND ou CPEND, válida por 180 dias
O que entra no cálculo do INSS da obra
Na obra de pessoa física, a Receita não soma a nota de cada pedreiro: ela estima a mão de obra pela área, pela destinação, pela categoria e pelo tipo da obra, e depois aplica reduções e abatimentos. É aqui que o enquadramento certo e os comprovantes fazem diferença.
| Item | Como a Receita considera |
|---|---|
| Custo da obra | Área para cálculo multiplicada pelo VAU do mês da aferição, tabela da Receita feita a partir do CUB da capital (art. 25) |
| Tipo da obra | Mão de obra de 20% do custo em alvenaria e de 15% em madeira ou mista; na casa popular de até 70 m², 12% e 7% |
| Áreas complementares | Piscina, quadra e garagem térrea fora do corpo principal: redução de 50% se cobertas e de 75% se descobertas |
| Reforma e demolição | Redução de 65% na reforma e de 90% na demolição (art. 26) |
| Pessoa física | Fator social de 20% (até 100 m²) a 90% (acima de 400 m²), conforme a área de cada categoria |
| Pré-moldados | Estrutura ou paredes externas pré-moldadas: redução de 70%, com notas de pelo menos 40% do custo |
| Concreto ou argamassa usinada | Abatimento calculado pelo SERO; as notas de compra ficam guardadas para a fiscalização |
| Mão de obra já declarada | Folha da obra no eSocial ou na GFIP e serviços de autônomos e MEI vinculados ao CNO, corrigidos pela Selic (art. 32) |
| Obra com mais de 5 anos | Só os meses fora da decadência entram, com prova da data de início ou de fim (arts. 29 e 42) |
As reduções valem só para o cálculo: a certidão sai com a área aferida. O enquadramento precisa bater com o projeto e com as notas, que a Receita pode pedir dentro do prazo de 5 anos.
Fonte: Instrução Normativa RFB nº 2.021/2021 (obras de construção civil e SERO)(abre em outra aba)Por que regularizar a obra na Receita
Da obra pendente na Receita à certidão na mão
Cada cartão mostra um problema comum. Toque num problema para ver como ele é resolvido.
O que acontece quando a obra fica sem regularizar na Receita
A dívida da obra não aparece no dia a dia nem no IPTU. Ela surge quando a Receita cruza o habite-se, quando chega o aviso ou quando alguém pede a certidão, e cada etapa pesa mais que a anterior.
- 1
Obra sem cadastro
A Receita pede o CNO em até 30 dias do início da obra.
O que dá para fazerInscrever a obra com os dados do projeto aprovado.
- 2
Habite-se informado
A Prefeitura informa alvarás e habite-se, e a Receita passa a acompanhar a obra.
O que dá para fazerFazer a aferição logo depois do habite-se.
- 3
Aviso para regularizar
A Receita envia aviso com prazo para regularizar a obra ou explicar a situação.
O que dá para fazerResponder no prazo, com a aferição ou com documentos.
- 4
Fiscalização
Passado o prazo, as contribuições podem ser lançadas com multas de 75% a 225%.
O que dá para fazerAvaliar a defesa com o advogado ou o contador do cliente.
Fora da Receita, a obra sem certidão pesa aqui
Na venda
- Comprador desconfiadoA dívida da obra entra na análise.
- Pressa na escrituraA certidão vira urgência no fim.
Nas finanças
- Multa alta75% a 225% sobre o valor lançado.
- Atraso no DARFMulta de mora e juros Selic.
Na família
- Herança com pendênciaHerdeiros recebem a obra a regularizar.
- Prova que someNotas e recibos se perdem com o tempo.
Terminou a obra ou recebeu aviso da Receita? Fale com a MTC antes de a cobrança chegar.
Conversar no WhatsAppO que a obra regularizada traz
Certidão na mão
CND ou CPEND da obra para o cartório.
Cálculo pela regra
Valor apurado com as reduções da obra.
Menos risco
Obra aferida antes de o aviso virar autuação.
CNO encerrado
Cadastro encerrado quando a obra toda é aferida.
Venda tranquila
Comprador recebe a obra em dia.
Herança organizada
Imóvel sem a pendência da obra para a família.
Quando é preciso
- Habite-seNome popular do Certificado de Conclusão: documento da Prefeitura que confirma que a obra terminou conforme o projeto aprovado. ou Certificado de Conclusão emitido
- Aviso da Receita para regularizar a obra
- Exigência do cartório na averbação
- Venda, financiamento ou inventário do imóvel
- Obra antiga nunca regularizada na Receita
- Imóvel comprado de construtora sem a obra regular
Documentos que ajudam a começar
Não precisa ter todos. A equipe indica o que falta.
- Matrícula atualizada do imóvel
- Alvará, projeto aprovado e habite-se ou Certificado de Conclusão
- Número do CNO ou da antiga matrícula CEI, se houver
- Notas de serviços, pré-moldados e concreto usinado
- Recibos e folha dos trabalhadores da obra
- Acesso gov.br prata ou ouro ou procuração no e-CAC
Como conduzimos o processo
- 1
Diagnóstico
Projeto, habite-se, CNO e o que já foi declarado.
- 2
Cadastro no CNO
Inscrição ou correção da área, categoria e tipo.
- 3
Comprovantes
Notas, folha e provas de data reunidas.
- 4
Aferição no SERO
Cálculo conferido e DCTFWeb de aferição.
Certidão da obra
CND ou CPEND pronta para o cartório.
- O valor é calculado pela Receita no SERO, pelas regras da obra.
- Pagamento depois do vencimento ou parcelamento tem multa de mora e juros Selic.
- Em São Paulo, o cartório confirma o que exige para averbar no caso.
- Empresa com contabilidade regular faz a aferição com o contador; a MTC cuida da parte técnica.
Perguntas sobre CND de obra na Receita Federal (CNO e SERO)
As dúvidas que mais chegam à equipe e às buscas, com a resposta e a fonte.
Ver todas as dúvidasA obra precisa estar inscrita no CNO e ser aferida no SERO, que calcula as contribuições e gera a DCTFWeb de aferição. Com o débito pago ou parcelado e sem pendências, sai a CND ou a CPEND, que têm o mesmo valor. Só o responsável pela obra regulariza: proprietário, dono da obra, incorporador ou construtora contratada por empreitada total.
Fonte: gov.br: emitir certidão de regularidade fiscal de obra (abre em outra aba)A Lei 8.212/1991 (art. 47) ainda cita a certidão da obra na averbação. Em São Paulo, o Provimento CG 17/2026 mudou as Normas da Corregedoria: a construção é averbada com habite-se, certificado de conclusão ou documento equivalente da Prefeitura, e o oficial não condiciona o registro à quitação de débitos previdenciários. A dívida da obra com a Receita continua, e o cartório confirma o que exige no caso.
Fonte: Normas da Corregedoria de SP, Cap. XX, itens 117.1 e 120.3 (Provimento CG 17/2026) (abre em outra aba)Não há valor fixo por metro quadrado. O SERO multiplica a área pelo VAU, tabela mensal da Receita baseada no CUB, aplica o percentual de mão de obra do tipo da obra e as reduções, e abate o que já foi declarado durante a obra. Área, destinação, categoria e tipo mudam o resultado.
Fonte: Receita Federal: Manual do SERO, versão 3.0 (08/2024) (abre em outra aba)Pelas reduções previstas na regra, sempre com prova: enquadramento correto das áreas, áreas complementares como piscina e garagem térrea, fator social da pessoa física, pré-moldados, concreto usinado e mão de obra declarada no eSocial durante a obra. Cada item precisa bater com o projeto e com as notas, que a Receita pode pedir.
Fonte: Instrução Normativa RFB nº 2.021/2021 (obras de construção civil e SERO) (abre em outra aba)A Receita tem 5 anos, contados do primeiro dia do ano seguinte, para lançar a contribuição. Na obra feita em parte nesse período, só os meses não alcançados entram no cálculo. A data de início ou de fim pode ter de ser provada com habite-se, IPTU com a área, escritura ou outros documentos da época.
Fonte: Receita Federal: obra com mais de 5 anos (decadência) (abre em outra aba)O comprador pode regularizar a área da sua unidade em nome próprio, com um CNO vinculado ao cadastro da obra original, e fazer a aferição no SERO. Os créditos que a construtora ou o incorporador tinham na obra entram na proporção da área da unidade.
Fonte: Receita Federal: regularização de obra adquirida (abre em outra aba)180 dias, contados da emissão. Não há limite de certidões para a mesma aferição: para estender a validade ou trocar a positiva com efeitos de negativa pela negativa, emite-se uma nova.
Fonte: Instrução Normativa RFB nº 2.021/2021 (obras de construção civil e SERO) (abre em outra aba)A Receita acompanha as obras pelos alvarás e habite-se que as prefeituras informam. Se o prazo do aviso passar sem regularização, a obra pode ser fiscalizada e as contribuições lançadas com multas de 75% a 225%. Se a obra ainda não começou ou foi executada por outra pessoa, a resposta ao aviso é feita com documentos.
Fonte: Receita Federal: aviso para regularização de obra (abre em outra aba)Base legal e fontes
- Lei nº 8.212/1991, art. 47 (certidão da obra)(abre em outra aba)
- Instrução Normativa RFB nº 2.021/2021 (obras de construção civil e SERO)(abre em outra aba)
- Receita Federal: Manual do SERO, versão 3.0 (08/2024)(abre em outra aba)
- Receita Federal: aferição da obra no SERO(abre em outra aba)
- Receita Federal: certidão de regularidade da obra(abre em outra aba)
- Normas da Corregedoria de SP, Cap. XX, itens 117.1 e 120.3 (Provimento CG 17/2026)(abre em outra aba)
Conteúdo informativo, revisado em 11 de novembro de 2026. As regras podem mudar; a análise de cada caso considera a norma vigente na data do pedido. A MTC é uma empresa privada, sem vínculo com os órgãos públicos.
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