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Regularização · Prefeitura e cartório

Regularização imobiliária

Análise técnica, projetos e acompanhamento para que o imóvel fique de acordo com a Prefeitura e com a matrícula do cartório.

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Sobrados residenciais em rua de São Paulo

O que é a regularização imobiliária

Regularizar um imóvel é fazer com que o que existe no terreno seja igual ao que está aprovado na Prefeitura e registrado no cartório.

A diferença costuma aparecer com o tempo: um cômodo a mais, uma edícula nos fundos, um segundo andar, a garagem fechada, uma loja no térreo de uma casa. Muitas vezes o proprietário só descobre quando tenta vender, financiar, abrir uma empresa ou recebe uma notificação.

O caminho depende do caso: aprovação de projeto, Anistia, Certificado de Conclusão (Habite-se) e averbação na matrícula. A MTC analisa o imóvel, indica o procedimento e acompanha cada etapa até o documento final.

O que a MTC faz

  • Diagnóstico do imóvel

    Comparamos a construção real com a planta aprovada, a matrícula e o IPTU.

  • Levantamento e projeto

    Medição, desenhos técnicos e peças exigidas pela Prefeitura.

  • Responsabilidade técnica

    Profissional habilitado com ART ou RRT em todas as peças.

  • Acompanhamento completo

    Protocolo, respostas a exigências, Habite-se e averbação.

Imóvel regular é quando os quatro registros dizem a mesma coisa

Se um deles for diferente, existe uma irregularidade.
  1. 01 · No terrenoA construção que existe hoje
  2. 02 · Na PrefeituraProjeto aprovado e Habite-se
  3. 03 · No cartórioMatrícula com a área averbada
  4. 04 · No IPTUCadastro com a área correta
O que mais gera irregularidade:Ampliação sem alvaráEdícula nos fundosSegundo pavimentoGaragem coberta ou fechadaComércio no térreo de uma casaÁrea diferente na matrícula

Por que regularizar o imóvel

Do imóvel irregular ao imóvel regularizado

Toque num problema para ver como ele é resolvido.

O que acontece com o imóvel irregular

Na Prefeitura, a situação costuma se agravar com o tempo. Em cada etapa ainda existe um caminho, e quanto antes ele começa, mais simples fica.

  1. 1

    Notificação

    A Prefeitura identifica a irregularidade e dá um prazo para resposta.

    O que dá para fazer

    Responder dentro do prazo com o pedido de regularização ou a defesa técnica. É o momento mais simples para resolver.

  2. 2

    Multa

    Sem resposta no prazo, vem a autuação, que pode se repetir enquanto a irregularidade continuar.

    O que dá para fazer

    Apresentar recurso quando cabível e protocolar a regularização para interromper novas autuações.

  3. 3

    Embargo ou interdição

    A obra é parada ou o uso do imóvel é restringido até que a situação seja resolvida.

    O que dá para fazer

    Adequar o que for exigido e comprovar a regularização para pedir a liberação.

  4. 4

    Demolição

    Em casos graves, quando a construção não pode ser regularizada, a demolição pode ser determinada.

    O que dá para fazer

    Avaliar se existe alternativa técnica ou legal, como adequação parcial ou enquadramento na Anistia.

Fora da Prefeitura, o problema aparece aqui

Na venda e no crédito

  • Venda travadaCartório e banco não aceitam a escritura da área que não está registrada.
  • Financiamento negadoO banco avalia só a área averbada. O restante fica fora do crédito.

No uso do imóvel

  • Licença negadaEmpresas instaladas no imóvel não conseguem a licença de funcionamento.
  • Seguro questionadoA seguradora pode contestar a indenização de área que não está nos documentos.

No patrimônio da família

  • DesvalorizaçãoO imóvel irregular é vendido com desconto e atrai menos compradores.
  • Inventário complicadoHerdeiros recebem só o que está na matrícula. A área construída fica de fora.

Quanto antes a regularização começa, menos etapas e custos.

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O que a regularização traz para o imóvel

  • Valorização

    O imóvel com documentação em dia vale mais e é vendido mais rápido.

  • Acesso a crédito

    Pode ser financiado, refinanciado ou dado em garantia.

  • Segurança jurídica

    O que existe passa a estar reconhecido pela Prefeitura e pelo cartório.

  • Fim das multas

    A regularização encerra a origem das autuações sobre a construção.

  • Uso comercial liberado

    Abre caminho para licença de funcionamento e para o AVCB.

  • Herança sem surpresas

    Inventário e partilha seguem com a área real do imóvel.

Quando é preciso

  • Ampliação, novo pavimento ou edícula sem aprovação
  • Diferença entre a construção, a planta e a matrícula
  • Notificação, intimação ou multa da Prefeitura
  • Venda, financiamento ou inventário
  • Mudança de uso para comércio ou serviço

Documentos que ajudam a começar

Não precisa ter todos. A equipe indica o que falta.

  • Matrícula atualizada do imóvel
  • Carnê ou espelho do IPTU
  • Planta aprovada, se houver
  • Fotos atuais da construção
  • Notificação ou multa recebida, se houver

Como conduzimos o processo

  1. 1

    Análise inicial

    Documentos, situação na Prefeitura e caminho possível.

  2. 2

    Levantamento

    Medição da construção existente no local.

  3. 3

    Projeto e ART

    Peças técnicas assinadas por profissional habilitado.

  4. 4

    Protocolo

    Pedido na Prefeitura e resposta às exigências.

  5. Habite-se e averbação

    Certificado de Conclusão e registro na matrícula.

Importante
  • Nem toda construção pode ser regularizada. A análise inicial diz se há caminho.
  • Podem ser cobradas taxas e contrapartidas pelos órgãos públicos.
  • O prazo depende da Prefeitura e da complexidade do caso.

Dúvidas frequentes

Ver todas as dúvidas

Não. Depende do zoneamento, da área ocupada, de recuos e de outras regras. A análise inicial verifica se há caminho e qual é.

A Anistia é uma das formas de regularizar, prevista em lei específica e com regras próprias. Quando o imóvel não se enquadra, existem outros procedimentos.

Para vender pelo valor real e permitir financiamento ao comprador, sim. Sem a regularização, a parte não registrada fica fora da escritura.

Depende do procedimento e do tempo de análise da Prefeitura. A proposta da MTC já traz as etapas previstas.

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