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Cartório · Registro de Imóveis

Usucapião extrajudicial (planta e memorial)

Levantamento, planta e memorial descritivo com ART ou RRT para a usucapião em cartório, feitos junto com o seu advogado, da medição do terreno às exigências técnicas do Registro de Imóveis.

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Quintal de uma casa térrea antiga entre muros de divisa, com estação total de topografia no tripé, marcos pintados de vermelho nos cantos e, na mesa, a planta do levantamento e o memorial descritivo

Resposta rápida

Usucapião extrajudicial (planta e memorial) em São Paulo, em poucas linhas

A usucapião extrajudicial é o reconhecimento da propriedade de quem tem a posse pelo tempo da lei, feito direto no Cartório de Registro de Imóveis, sem ação na Justiça. O pedido é do advogado e leva ata notarial, certidões, documentos da posse e planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com ART ou RRT. Vizinhos e titulares que não assinam a planta são notificados e têm 15 dias para responder. A MTC faz a parte técnica, do levantamento à planta e ao memorial, e trabalha junto com o advogado até o registro.

Atualizado em pela equipe técnica da MTC, com base nas normas citadas nesta página.

Quem faz o pedido
Advogado, no Registro de Imóveis do local
Fonte: Lei de Registros Públicos, Lei nº 6.015/1973, art. 216-A (usucapião extrajudicial)(abre em outra aba)
Planta e memorial
Profissional habilitado, com ART ou RRT
Fonte: Código Nacional de Normas do CNJ, Provimento nº 149/2023, arts. 398 a 423(abre em outra aba)
Vizinho que não assinou
15 dias; o silêncio vale como concordância
Fonte: Lei de Registros Públicos, Lei nº 6.015/1973, art. 216-A (usucapião extrajudicial)(abre em outra aba)
Se o cartório negar
A ação judicial continua possível
Fonte: Lei de Registros Públicos, Lei nº 6.015/1973, art. 216-A (usucapião extrajudicial)(abre em outra aba)

O que é a usucapião extrajudicial

A usucapião é o caminho para quem tem a posse de um imóvel, pelo tempo e nas condições da lei, passar a ser o dono na matrícula. Desde 2016, ela também pode ser reconhecida direto no Cartório de Registro de Imóveis, sem processo na Justiça, quando os documentos estão em ordem e ninguém se opõe.

Sem a matrícula em seu nome, o imóvel não pode ser vendido com escritura, financiado nem partilhado com segurança, e continua exposto às dívidas de quem está no registro. O pedido depende de peças técnicas: planta e memorial assinados por profissional habilitado, com ART ou RRT, e pelos vizinhos de divisa. Quem não assina é notificado e tem 15 dias para responder.

O que mais trava o pedido é a parte técnica: medidas que não batem com a matrícula, divisa que avança no vizinho, confrontante que não aparece. A MTC faz o levantamento, a planta e o memorial com ART ou RRT, colhe a anuência dos confrontantes no desenho e responde às exigências técnicas do cartório. O advogado conduz o pedido, e a MTC trabalha junto com ele.

O que a MTC faz

  • Levantamento do imóvel

    Medição no local, divisas, construções e confrontantes.

  • Planta e memorial

    Peças técnicas com ART ou RRT, no padrão que o cartório pede.

  • Anuência dos vizinhos

    Assinatura dos confrontantes na planta, com firma reconhecida.

  • Exigências técnicas

    Ajustes de planta e respostas às notas do cartório.

Entenda em uma imagem

Da posse à matrícula em 5 etapas

  1. 1

    Posse comprovada

    Tempo de posse e documentos, analisados com o advogado.

  2. 2

    Planta e memorial

    Levantamento com ART ou RRT e assinatura dos vizinhos.

  3. 3

    Ata notarial e pedido

    O tabelião atesta a posse; o advogado protocola o pedido.

  4. 4

    Notificações e edital

    Quem não assinou tem 15 dias; o silêncio é concordância.

  5. 5

    Matrícula em seu nome

    Sem impugnação, o cartório registra a usucapião.

Precisa de advogado? Sim: ele faz o pedido, e a MTC faz a planta e o memorial junto com ele.

Esquema ilustrativo, com base no art. 216-A da Lei 6.015/1973, nos arts. 398 a 423 do Código Nacional de Normas do CNJ (Provimento 149/2023) e nos itens 416 a 425 do Cap. XX das Normas da Corregedoria de SP.

O que o cartório recebe no pedido de usucapião

O advogado assina o pedido; a MTC faz a parte técnica.
  1. 01 · Ata notarialTempo e forma da posse, pelo tabelião
  2. 02 · Peças técnicasPlanta e memorial com ART ou RRT
  3. 03 · CertidõesSem ação contra a posse, de até 30 dias
  4. 04 · Prova da posseContratos, recibos, IPTU e contas antigas
Casos mais comuns:Contrato de gavetaVendedor que sumiuHerança sem inventárioÁrea maior que a matrículaImóvel sem matrículaPosse de muitos anos

Qual é o seu caso na usucapião

A usucapião em cartório resolve vários problemas de documento. O caminho muda conforme a origem da posse e o que está, ou não, na matrícula.

  1. 1Comprou com contrato de gaveta, pagou tudo e a escritura nunca saiu

    Em SP, o contrato quitado, com certidão do distribuidor sem ação sobre o imóvel, vale como concordância do dono da matrícula. O advogado também avalia a adjudicação compulsória.

  2. 2O dono da matrícula morreu e ninguém fez o inventário

    Os herdeiros podem assinar a planta com a escritura declaratória de únicos herdeiros. Quem não assinar é notificado e tem 15 dias para responder.

  3. 3A área ocupada é maior que a da matrícula

    Se a diferença for apenas de medida, dentro das divisas, pode caber a retificação de área. Se a posse vai além do título, a usucapião abre matrícula nova para a área levantada.

  4. 4O imóvel não tem matrícula nem registro antigo

    A usucapião abre a matrícula. Sem origem no registro, o edital avisa isso e a planta precisa de pelo menos 3 pontos georreferenciados.

  5. 5É um lote vago, sem construção

    A posse precisa ser confirmada por pelo menos 2 testemunhas, e a planta mostra as divisas que existem no local.

  6. 6É um apartamento em prédio com condomínio registrado

    A planta e o memorial podem ser dispensados: vale a descrição da matrícula, e o síndico é notificado no lugar dos vizinhos.

Em todos os casos, o pedido é assinado pelo advogado. A MTC faz a parte técnica junto com ele e mostra, no levantamento, onde a área real difere da matrícula.

Fonte: Normas da Corregedoria Geral da Justiça de SP, Tomo II, Cap. XX, itens 416 a 425 (usucapião extrajudicial)(abre em outra aba)

Por que fazer a usucapião

Da posse sem documento à matrícula em seu nome

Toque num problema para ver como ele é resolvido.

O que acontece quando a posse fica sem registro

A posse sem matrícula não gera multa, mas deixa o imóvel fora do mercado e exposto. Quanto mais tempo passa, mais difícil é achar o dono antigo, os herdeiros e os documentos.

  1. 1

    Posse sem documento

    Compra por contrato, herança sem partilha ou ocupação antiga, sem nada na matrícula.

    O que dá para fazer

    Guardar contratos, recibos, IPTU e contas desde o início da posse.

  2. 2

    Dono antigo some

    O titular da matrícula morre ou muda, e os herdeiros ficam difíceis de achar.

    O que dá para fazer

    Começar enquanto vizinhos e herdeiros podem assinar a planta.

  3. 3

    Impugnação no cartório

    Um vizinho ou titular contesta a área, e o caso pode ir ao juiz.

    O que dá para fazer

    Planta precisa e conversa com os confrontantes antes do pedido.

  4. 4

    Ação judicial

    Se o cartório rejeita o pedido, resta a ação de usucapião na Justiça.

    O que dá para fazer

    Levar a planta e o memorial revisados à ação, com o advogado.

Fora do cartório, a falta de registro pesa aqui

Nos negócios

  • Venda só por contratoO comprador herda o mesmo problema.
  • Sem financiamentoO banco pede a matrícula no seu nome.

Na família

  • Inventário travadoA partilha parte do que está registrado.
  • Herdeiros do titularContinuam com direitos na matrícula.

No imóvel

  • Divisas incertasMedidas que ninguém conferiu.
  • Penhora de terceirosDívidas do titular atingem o imóvel.

Mora há anos num imóvel que não está no seu nome? Fale com a MTC e comece pela parte técnica, junto com o seu advogado.

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O que a usucapião em cartório traz

  • Matrícula em seu nome

    O imóvel passa a ser seu no registro.

  • Sem processo judicial

    Sem oposição, tudo corre no cartório.

  • Área real registrada

    A matrícula sai com as medidas do levantamento.

  • Venda e financiamento

    Imóvel pronto para escritura e crédito.

  • Herança organizada

    O imóvel entra na partilha com documento.

  • Técnica e jurídica juntas

    MTC na planta, advogado no pedido.

Quando é preciso

  • Imóvel comprado só com contrato ou recibo
  • Vendedor que sumiu ou morreu sem passar a escritura
  • Dono da matrícula falecido, sem inventário
  • Área ocupada maior que a da matrícula
  • Imóvel sem matrícula
  • Advogado que precisa da planta e do memorial

Documentos que ajudam a começar

Não precisa ter todos. A equipe indica o que falta.

  • Matrícula ou transcrição do imóvel, se houver
  • Contrato, recibo ou cessão de direitos
  • Carnês de IPTU e contas antigas de luz e água
  • Plantas, croquis ou escrituras antigas
  • Nomes e endereços dos vizinhos de divisa
  • Nota de exigência do cartório, se houver

Como conduzimos o processo

  1. 1

    Análise da posse

    Matrícula, documentos e tempo de posse, com o advogado.

  2. 2

    Levantamento

    Medição no local, divisas e construções.

  3. 3

    Planta e memorial

    Peças com ART ou RRT e assinatura dos vizinhos.

  4. 4

    Cartório

    Ata notarial, pedido do advogado, notificações e edital.

  5. Matrícula em seu nome

    Registro da usucapião com a área levantada.

Importante
  • O pedido é feito por advogado; a MTC faz a parte técnica junto com ele.
  • Imóvel público não pode ser adquirido por usucapião.
  • Há custos de tabelião, de cartório, de notificações e de edital.
  • A usucapião não regulariza a construção na Prefeitura: isso é outro processo.

Perguntas sobre Usucapião extrajudicial (planta e memorial)

As dúvidas que mais chegam à equipe e às buscas, com a resposta e a fonte.

Ver todas as dúvidas

É o reconhecimento da usucapião direto no Cartório de Registro de Imóveis, sem processo na Justiça. O pedido é feito por advogado, com ata notarial, planta e memorial, certidões e documentos da posse. Com tudo em ordem e sem impugnação, o cartório registra o imóvel em nome do possuidor.

Fonte: Lei de Registros Públicos, Lei nº 6.015/1973, art. 216-A (usucapião extrajudicial) (abre em outra aba)

Depende da modalidade. São 15 anos sem título nem boa-fé, ou 10 se o possuidor mora no imóvel ou fez nele obras produtivas; 10 anos com justo título e boa-fé; e 5 anos para quem mora em área urbana de até 250 m² e não tem outro imóvel. O tempo dos possuidores anteriores pode ser somado.

Fonte: Código Civil, arts. 1.238 a 1.243 (usucapião de imóvel) (abre em outra aba)

Com documentos de todo o período que mostrem a posse como dono: IPTU, contas de luz, água e esgoto, gastos com obra ou reforma e correspondências antigas. Também contam fotos do imóvel e as datas das construções e benfeitorias.

Fonte: TJSP: usucapião, instruções para a petição inicial (abre em outra aba)

Sim. A lei exige que o pedido seja feito por advogado, que define a modalidade e assina o requerimento. A planta e o memorial são de engenheiro ou arquiteto habilitado, e a MTC trabalha junto com o advogado nessa parte técnica.

Fonte: Lei de Registros Públicos, Lei nº 6.015/1973, art. 216-A (usucapião extrajudicial) (abre em outra aba)

Profissional legalmente habilitado, como engenheiro ou arquiteto, com ART ou RRT no conselho profissional. A planta também leva a assinatura dos titulares da matrícula e dos vizinhos de divisa, com firma reconhecida.

Fonte: Normas da Corregedoria Geral da Justiça de SP, Tomo II, Cap. XX, itens 416 a 425 (usucapião extrajudicial) (abre em outra aba)

Quem não assinou é notificado pelo cartório e tem 15 dias para responder; o silêncio vale como concordância. Se não for encontrado, a notificação sai por edital. Uma impugnação com fundamento leva o caso ao juiz.

Fonte: Lei de Registros Públicos, Lei nº 6.015/1973, art. 216-A (usucapião extrajudicial) (abre em outra aba)

Dá. Em São Paulo, o compromisso ou o recibo de compra e venda quitado, com certidão do distribuidor sem ação sobre o imóvel, vale como concordância do dono que está na matrícula. É preciso explicar por que a escritura não foi feita.

Fonte: Normas da Corregedoria Geral da Justiça de SP, Tomo II, Cap. XX, itens 416 a 425 (usucapião extrajudicial) (abre em outra aba)

Se, depois das diligências, faltarem documentos ou restarem dúvidas, o cartório rejeita o pedido por nota fundamentada. O requerente tem 15 dias para contestar, e a rejeição não impede a ação de usucapião na Justiça.

Fonte: Código Nacional de Normas do CNJ, Provimento nº 149/2023, arts. 398 a 423 (abre em outra aba)

Base legal e fontes

Conteúdo informativo, revisado em 11 de novembro de 2026. As regras podem mudar; a análise de cada caso considera a norma vigente na data do pedido. A MTC é uma empresa privada, sem vínculo com os órgãos públicos.

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