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Cartório · Prefeitura e cartório

Instituição de condomínio e matrículas individuais

Casas ou sobrados no mesmo terreno com matrícula própria: diagnóstico, peças técnicas, Prefeitura, cartório e IPTU separado, para cada unidade poder ser vendida, financiada ou partilhada.

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Dois sobrados geminados no mesmo terreno, cada um com a sua porta, o seu portão de garagem e a sua caixa de correio, separados por uma mureta no jardim da frente

Resposta rápida

Instituição de condomínio e matrículas individuais em São Paulo, em poucas linhas

Quando um terreno tem duas ou mais casas e uma matrícula só, o cartório enxerga um único imóvel. A instituição de condomínio transforma o conjunto em unidades autônomas: cada casa fica com a sua fração ideal do terreno e a sua própria matrícula, e pode ser vendida, financiada ou partilhada separadamente. Para isso, o conjunto precisa estar regular na Prefeitura e averbado. A MTC faz o diagnóstico, as peças técnicas e acompanha a Prefeitura e o cartório até a matrícula de cada casa.

Atualizado em pela equipe técnica da MTC, com base nas normas citadas nesta página.

Matrícula por casa
Só depois de registrar a instituição
Fonte: Normas da Corregedoria Geral da Justiça de SP (cartórios), Tomo II(abre em outra aba)
O cartório pede
Projeto aprovado, habite-se e convenção
Fonte: Normas da Corregedoria Geral da Justiça de SP (cartórios), Tomo II(abre em outra aba)
Convenção
Assinada por 2/3 das frações ideais
Fonte: Código Civil, arts. 1.331 a 1.334 (condomínio edilício)(abre em outra aba)
Terreno por casa
62,50 m² na maioria das zonas
Fonte: Lei de Zoneamento, Lei nº 16.402/2016(abre em outra aba)

O que é a instituição de condomínio

Quando um terreno tem duas ou mais casas, sobrados ou apartamentos e uma matrícula só, o cartório enxerga um único imóvel. A instituição de condomínio transforma esse conjunto em unidades autônomas: cada casa fica com a sua área, a sua fração ideal do terreno e, depois do registro, a sua própria matrícula.

Sem isso, não dá para vender, financiar ou doar uma das casas com segurança: o contrato sem registro não transfere a propriedade, parte do terreno não serve de garantia sozinha e o inventário dos herdeiros trava. Para instituir, o conjunto precisa estar aprovado e regular na Prefeitura, com a construção averbada na matrícula.

A MTC faz o diagnóstico do terreno e das casas, indica se o caminho é o condomínio ou o desdobro, regulariza na Prefeitura quando preciso, prepara as peças técnicas com ART ou RRT e acompanha o cartório até a abertura das matrículas e o IPTU de cada unidade.

O que a MTC faz

  • Diagnóstico

    Matrícula, Prefeitura e casas conferidas no local.

  • Regularização

    Habite-se ou regularização da casa que falta.

  • Peças técnicas

    Quadro de áreas, frações ideais e memorial, com ART ou RRT.

  • Cartório e IPTU

    Registro, matrícula de cada casa e IPTU separado.

Entenda em uma imagem

Duas casas, um terreno: antes e depois

ANTESinstituirDEPOISCasa 2Casa 1ÁREA COMUMRUA2 casas1 matrícula só2 casas1 matrícula para cadae a sua fração do terreno
  1. 1Antes, o terreno inteiro tem uma matrícula, e as casas são um imóvel só.
  2. 2Com o conjunto regular na Prefeitura e a construção averbada, o condomínio é instituído no cartório.
  3. 3Cada casa ganha a sua matrícula e a sua fração ideal do terreno.
  4. 4O acesso comum vira área do condomínio, com as regras da convenção.
Esquema ilustrativo, fora de escala, com base no Código Civil (arts. 1.331 a 1.334) e nas Normas da Corregedoria Geral da Justiça de SP. Casas sem área comum de verdade podem seguir pelo desdobro do lote.

Para cada casa ter a sua matrícula

Se um desses passos faltar, o cartório devolve o pedido.
  1. 01 · PrefeituraConjunto aprovado e regular
  2. 02 · MatrículaConstrução averbada
  3. 03 · Peças técnicasÁreas e frações ideais de cada casa
  4. 04 · ConvençãoAssinada por 2/3 das frações
Situações mais comuns:Casa da frente e casa dos fundosSobrados geminadosVila de casasPrédio pequenoHerança com várias casasUma casa para cada filho

Condomínio, desdobro ou condomínio de lotes?

São três formas diferentes de ter matrículas separadas no mesmo terreno. A escolha depende do lote, das casas e do que elas compartilham.

  • Instituição de condomínio

    Divide as construções em unidades; o terreno fica em comum, em frações ideais.

    • Para casas que compartilham acesso, corredor ou área livre
    • Conjunto aprovado e regular na Prefeitura
    • Quadro de áreas, frações ideais e convenção
    • Uma matrícula para cada unidade

  • Desdobro de lote

    Divide o terreno em lotes novos, cada um com a sua casa.

    • Cada lote com o tamanho mínimo da zona e frente para a rua
    • Alvará de desmembramento na Prefeitura
    • Uma matrícula para cada lote
    • Sem condomínio depois

  • Condomínio de lotes

    Lotes de propriedade exclusiva com ruas e áreas comuns, em empreendimentos novos.

    • Não depende de casa pronta
    • Licença e obras de infraestrutura
    • Convenção e uma matrícula por lote

Casas com frente própria e sem área comum de verdade costumam ser recusadas como condomínio pelo cartório. A MTC analisa o lote antes e indica o caminho que cabe no caso.

Fonte: Código Civil, arts. 1.331 a 1.334 (condomínio edilício)(abre em outra aba)

Por que separar as matrículas

De um terreno com donos misturados a casas com documento próprio

Toque num problema para ver como ele é resolvido.

O que acontece quando as casas ficam numa matrícula só

O problema não aparece no dia a dia. Ele surge na venda, no financiamento ou na herança, e cada etapa fica mais difícil de resolver do que a anterior.

  1. 1

    IPTU misturado

    Um lançamento para todas as casas, e o débito de um aparece para todos.

    O que dá para fazer

    Separar o IPTU depois do registro da instituição.

  2. 2

    Venda e banco travados

    A casa não pode ser vendida nem dada em garantia sozinha.

    O que dá para fazer

    Instituir o condomínio antes de anunciar.

  3. 3

    Herança indivisível

    Os herdeiros ficam donos de partes do terreno inteiro.

    O que dá para fazer

    Descrever cada casa e partilhar com o advogado da família.

  4. 4

    Venda forçada

    Sem acordo, qualquer dono pode pedir a venda do imóvel e a divisão do dinheiro.

    O que dá para fazer

    Organizar as matrículas enquanto há acordo.

Além do cartório: o que a matrícula única custa

Na família

  • Herdeiros sóciosNinguém é dono de uma casa só.
  • Decisões travadasTudo depende do acordo de todos.

Nos negócios

  • Comprador desconfiadoParte do terreno não é a casa.
  • Gaveta arriscadaContrato sem registro não protege.

Nas finanças

  • Sem créditoA casa não serve de garantia sozinha.
  • Dívida de umPenhora na matrícula atinge o terreno todo.

Tem duas casas no mesmo terreno? Fale com a MTC antes de vender, financiar ou partilhar.

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O que a matrícula por casa traz

  • Venda separada

    Cada casa com documento próprio.

  • Financiamento

    Unidade que pode ser dada em garantia.

  • Herança resolvida

    Partilha com cada casa descrita.

  • IPTU separado

    Cada um paga o seu.

  • Negócio seguro

    Comprador e banco recebem a matrícula da casa.

  • Regras claras

    Convenção para despesas e áreas comuns.

Quando é preciso

  • Venda de uma das casas do terreno
  • Financiamento ou garantia de uma das casas
  • Inventário ou partilha com várias casas
  • Doação de uma casa para cada filho
  • IPTU único para todas as casas
  • Nota devolutiva do cartório

Documentos que ajudam a começar

Não precisa ter todos. A equipe indica o que falta.

  • Matrícula atualizada do terreno
  • Habite-se, alvarás ou plantas aprovadas, se houver
  • Carnê do IPTU
  • Documentos de todos os proprietários
  • Fotos das casas e das áreas comuns
  • Nota devolutiva do cartório, se houver

Como conduzimos o processo

  1. 1

    Diagnóstico

    Matrícula, Prefeitura e casas no local.

  2. 2

    Prefeitura

    Habite-se ou regularização do conjunto.

  3. 3

    Peças técnicas

    Levantamento, áreas, frações e memorial.

  4. 4

    Cartório

    Averbação, instituição e convenção.

  5. Matrícula de cada casa

    Unidades registradas e IPTU separado.

Importante
  • O terreno não é dividido: cada casa fica com uma fração ideal dele.
  • Casa construída sem alvará precisa ser regularizada antes.
  • Há custos de cartório e, em alguns casos, de impostos.
  • Inventário e partilha são conduzidos pelo advogado da família; a MTC cuida da parte técnica.

Perguntas sobre Instituição de condomínio e matrículas individuais

As dúvidas que mais chegam à equipe e às buscas, com a resposta e a fonte.

Ver todas as dúvidas

Podem, por dois caminhos: instituir o condomínio, em que cada casa vira uma unidade com fração ideal do terreno, ou desdobrar o lote, se cada parte atender ao lote mínimo da zona. No condomínio, as matrículas das casas são abertas depois da averbação da construção e do registro da instituição.

Fonte: Normas da Corregedoria Geral da Justiça de SP (cartórios), Tomo II (abre em outra aba)

O desdobro divide o terreno em lotes, e cada lote precisa do tamanho mínimo da zona. A instituição de condomínio não divide o terreno: divide as construções em unidades, e cada uma fica com uma fração ideal do terreno e das áreas comuns.

Fonte: Código Civil, arts. 1.331 a 1.334 (condomínio edilício) (abre em outra aba)

Sim. O cartório registra a instituição com o projeto aprovado e o habite-se. Em São Paulo, o Certificado de Conclusão e o Certificado de Regularização cumprem esse papel e valem para o registro, com as plantas aprovadas.

Fonte: Código de Obras e Edificações, Lei nº 16.642/2017 (abre em outra aba)

Primeiro é preciso regularizar a construção na Prefeitura: com a edificação irregular, só cabem os pedidos de regularização ou de demolição. Com o conjunto regular, seguem a averbação e a instituição do condomínio.

Fonte: Prefeitura de SP (SMUL): edificação irregular e Certificado de Regularização (abre em outra aba)

No condomínio edilício, sim. A convenção é exigida no registro da instituição, assinada por titulares de pelo menos 2/3 das frações ideais, e define o rateio das despesas, a administração e as regras de uso das áreas comuns.

Fonte: Código Civil, arts. 1.331 a 1.334 (condomínio edilício) (abre em outra aba)

O cartório tem 10 dias úteis, contados do protocolo, para registrar ou devolver o pedido com as exigências por escrito. As exigências precisam ser cumpridas dentro da prenotação, que dura 20 dias úteis.

Fonte: Normas da Corregedoria Geral da Justiça de SP (cartórios), Tomo II (abre em outra aba)

Com a instituição registrada, a Prefeitura faz o novo lançamento por unidade, no pedido de desdobro de condomínio. O documento exigido é a matrícula com o registro da instituição.

Fonte: Prefeitura de SP (Fazenda): alteração de lote no IPTU (DIC-D) (abre em outra aba)

O contrato sem registro não transfere a propriedade: o vendedor continua dono no cartório. E não se registra a venda de parte do terreno com localização e metragem certas quando isso contorna as regras de condomínio ou de parcelamento.

Fonte: Código Civil, arts. 108 e 1.245 (abre em outra aba)

Base legal e fontes

Conteúdo informativo, revisado em 11 de novembro de 2026. As regras podem mudar; a análise de cada caso considera a norma vigente na data do pedido. A MTC é uma empresa privada, sem vínculo com os órgãos públicos.

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