Regularização de imóveis
Comprei um imóvel sem habite-se. E agora?
Sem o habite-se, a construção não é averbada na matrícula e o imóvel aparece só como terreno. Veja os caminhos para regularizar em São Paulo e quando cada um vale.
- Sem habite-se, o cartório não averba a construção na matrícula.
- O caminho depende de a obra ter tido alvará e de atender ou não à lei.
- Obras concluídas até julho de 2014 podem usar a Anistia, com pedido até 30 de novembro de 2026.
Por Redação MTC ServiçosLeitura de 2 min
Em São Paulo, o habite-se hoje se chama Certificado de Conclusão. É ele, ou um documento equivalente da Prefeitura, que o Cartório de Registro de Imóveis usa para averbar a construção na matrícula. Sem a averbação, a matrícula continua mostrando o terreno, e não o imóvel construído.
Quem comprou ou herdou um imóvel nessa situação tem caminhos diferentes, conforme a história da obra. O primeiro passo é descobrir se ela teve alvará na Prefeitura.
Os caminhos para regularizar
Se a obra foi feita com Alvará de Execução, o caminho é pedir o Certificado de Conclusão, com a declaração de um profissional habilitado. Se foi feita sem licença, mas atende à lei, com até 5% de diferença, o documento é o Certificado de Regularização, que tem o mesmo efeito no cartório.
Se a construção não atende à lei, mas foi concluída até 31 de julho de 2014, ela pode ser regularizada pela Anistia (Lei nº 17.202/2019), com pedidos até 30 de novembro de 2026. Fora desses casos, é preciso adequar a obra à lei antes de pedir a regularização.
Uma exceção no cartório
A Lei de Registros Públicos tem uma exceção: a casa unifamiliar térrea, concluída há mais de 5 anos, em área ocupada por população de baixa renda, pode ser averbada com declaração do proprietário com firma reconhecida, sem o habite-se.
Enquanto a construção não está na matrícula, venda, financiamento e inventário podem travar, porque os documentos não mostram o imóvel como ele é. Em casos extremos, a obra irregular pode ser embargada e levada à Justiça.
O que isso muda para você
- Peça a certidão da matrícula e veja se a construção está averbada.
- Descubra na Prefeitura se a obra teve alvará: isso define o caminho.
- Se a construção é anterior a agosto de 2014, confira o prazo da Anistia, que termina em 30 de novembro de 2026.
Quer saber como isso se aplica ao seu imóvel ou empresa? A MTC analisa antes de qualquer proposta.
Conversar no WhatsAppFontes
- Código de Obras e Edificações, Lei nº 16.642/2017(abre em outra aba)
- Prefeitura de SP (SMUL): edificação irregular e Certificado de Regularização(abre em outra aba)
- Lei de Registros Públicos, Lei nº 6.015/1973 (art. 247-A)(abre em outra aba)
- Catálogo de Legislação Municipal: Decreto nº 65.481/2026 (prazo da Anistia)(abre em outra aba)
Texto informativo, baseado em atos e publicações oficiais. Os anúncios desta página são de serviços da própria MTC. Para saber como isso se aplica ao seu imóvel ou empresa, fale com a equipe técnica da MTC.
