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Lotes e urbanismo · Prefeitura de São Paulo

Zoneamento e consulta de viabilidade

Consulta do zoneamento e da atividade no endereço antes de alugar ou comprar, com o documento oficial da Prefeitura quando preciso.

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Mapa de zoneamento impresso com quarteirões coloridos por zona, um alfinete vermelho marcando um lote, uma lupa e um contrato de aluguel ao lado

Resposta rápida

Zoneamento e consulta de viabilidade em São Paulo, em poucas linhas

O zoneamento de São Paulo é a Lei 16.402/2016, revisada pela Lei 18.081/2024, que define as zonas e os usos permitidos em cada uma. Antes de alugar ou comprar, a zona do lote pode ser vista no GeoSampa, que é só indicativo, e a atividade pode ser testada pelo CNAE na consulta de viabilidade, gratuita. Para uma resposta formal antes de instalar a atividade existe o Termo de Consulta de Funcionamento, válido por 60 dias. A Certidão de Uso e Ocupação do Solo deixou de ser exigida no licenciamento ambiental.

Atualizado em pela equipe técnica da MTC, com base nas normas citadas nesta página.

Lei
16.402/2016, revisada pela Lei 18.081/2024
Fonte: Lei nº 18.081/2024 (revisão do zoneamento)(abre em outra aba)
Viabilidade
Consulta gratuita pelo IPTU e pelo CNAE
Fonte: SP156: abertura de empresa e consulta de viabilidade(abre em outra aba)
Termo de Consulta
Facultativo, antes de instalar; vale 60 dias
Fonte: Decreto nº 49.969/2008 (licença de funcionamento)(abre em outra aba)
Uso não permitido
5 dias úteis para encerrar a atividade
Fonte: Lei de Zoneamento, Lei nº 16.402/2016(abre em outra aba)

O que é o zoneamento

O zoneamento é a lei que define o que pode funcionar em cada lote da cidade. Em São Paulo, é a Lei 16.402/2016, revisada pela Lei 18.081/2024: ela divide a cidade em zonas e diz, para cada uma, quais usos são permitidos e qual nível de incômodo à vizinhança é aceito.

É por causa dele que uma empresa pode ter a licença negada ou ser multada logo depois de alugar o ponto. A atividade não permitida no endereço recebe intimação para encerrar em 5 dias úteis, multa e, depois, interdição. Por isso a consulta vem antes da assinatura do contrato.

A MTC consulta a zona do lote, confere se o CNAE da atividade é permitido, verifica a situação da edificação e, quando há dúvida, pede o documento oficial à Prefeitura. Para atividades antigas, avalia se cabe o uso tolerado.

O que a MTC faz

  • Zona do lote

    Consulta pelo IPTU e conferência dos parâmetros da zona.

  • Atividade no endereço

    Viabilidade do CNAE e categoria nR1, nR2 ou nR3.

  • Documento oficial

    Termo de Consulta, Ficha Técnica ou consulta à Prefeitura, quando preciso.

  • Uso antigo

    Análise do uso tolerado para atividades anteriores à lei.

Entenda em uma imagem

Quatro conferências antes de assinar o contrato

  1. 1

    Zona do lote

    Pelo setor, quadra e lote do IPTU.

  2. 2

    Categoria da atividade

    O CNAE define se o uso é nR1, nR2, nR3 ou industrial.

  3. 3

    A zona aceita o uso?

    Cada zona tem a sua lista de usos permitidos.

  4. 4

    Imóvel e incômodo

    Edificação regular e ruído e emissões dentro do limite da zona.

Passou nas quatro? A licença de funcionamento pode ser pedida. Se a zona não aceita o uso, o caminho é outro endereço, salvo se a atividade já funcionava antes da lei e cabe o uso tolerado.

Esquema ilustrativo, com base na Lei 16.402/2016 (arts. 96, 135 e 136) e no Decreto 57.378/2016, que enquadra as atividades pelo CNAE.
Quando a consulta costuma ser feita:Antes de alugar o pontoAntes de comprar o imóvelAbertura de empresaMudança de atividadeLicença negadaMulta por uso não permitido

Qual consulta serve para o seu caso

A Prefeitura tem consultas diferentes para cada pergunta. Ache a sua e veja o caminho.

  1. 1Quero saber a zona do imóvel antes de alugar ou comprar

    GeoSampa, pelo setor, quadra e lote do IPTU. A resposta é indicativa.

  2. 2Quero saber se a minha atividade pode funcionar no endereço

    Consulta de viabilidade, gratuita, com o número do IPTU e o CNAE.

  3. 3Quero uma resposta formal antes de instalar a atividade

    Termo de Consulta de Funcionamento, válido por 60 dias para seguir com a licença.

  4. 4Vou fazer obra ou reforma

    Ficha Técnica, com o zoneamento e as restrições do lote.

  5. 5A atividade já funcionava antes da lei atual

    Avaliar o uso tolerado: permitido na época, edificação regular e incômodo dentro do limite.

  6. 6Vou pedir licença ambiental

    A Certidão de Uso e Ocupação do Solo não é mais exigida para isso.

A consulta pelo mapa é indicativa: a própria Prefeitura diz que cabe a ela certificar as informações do GeoSampa.

Fonte: Prefeitura de SP (SMUL): Ficha Técnica e consulta no GeoSampa(abre em outra aba)

Por que consultar antes

Do ponto alugado no escuro à escolha segura

Toque num problema para ver como ele é resolvido.

O que acontece com a atividade no endereço errado

O problema costuma aparecer depois do contrato assinado e da reforma feita: no pedido de licença ou numa fiscalização. Os prazos da lei para quem funciona sem licença são curtos e não podem ser prorrogados.

  1. 1

    Licença negada ou fiscalização

    A atividade não passa na viabilidade ou o fiscal encontra o uso irregular.

    O que dá para fazer

    Conferir a zona, o CNAE e se cabe o uso tolerado.

  2. 2

    Multa e intimação

    Atividade não permitida: 5 dias úteis para encerrar. Permitida, sem licença: 30 dias.

    O que dá para fazer

    Defesa no prazo e pedido da licença, quando a atividade é permitida.

  3. 3

    Nova multa e interdição

    Intimação não atendida leva a nova multa e ao lacre.

    O que dá para fazer

    Regularizar, mudar a atividade ou mudar de endereço.

  4. 4

    Lacre desrespeitado

    Multa renovada a cada 15 dias e inquérito por desobediência.

    O que dá para fazer

    Encerrar a atividade no local e licenciar em outro endereço.

Além da Prefeitura: o que o endereço errado custa

No contrato

  • Aluguel sem usoO contrato segue, mas a empresa não funciona.
  • Reforma perdidaObra feita para uma atividade não permitida.

Nos negócios

  • Abertura atrasadaSem licença, a empresa não começa.
  • Clientes perdidosPonto fechado pela fiscalização.

Nas finanças

  • MultasCalculadas pela área ocupada pela atividade.
  • Mudança forçadaNovo ponto, nova reforma e nova licença.

Vai alugar ou comprar? Consulte o zoneamento antes de assinar.

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O que a consulta antes traz

  • Endereço certo

    A atividade é permitida no lote.

  • Licença viável

    O pedido começa sem surpresa.

  • Contrato seguro

    Aluguel ou compra com a resposta em mãos.

  • Reforma no lugar certo

    Investimento no ponto que pode funcionar.

  • Resposta oficial

    Documento da Prefeitura quando há dúvida.

  • Uso antigo protegido

    Uso tolerado avaliado antes de mudar algo.

Quando é preciso

  • Antes de alugar um ponto comercial
  • Antes de comprar um imóvel para a empresa
  • Abertura ou mudança de atividade
  • Licença negada por zoneamento
  • Multa por uso não permitido

Documentos que ajudam a começar

Não precisa ter todos. A equipe indica o que falta.

  • Número do IPTU (setor, quadra e lote)
  • Endereço completo
  • CNAE e descrição da atividade
  • Área que a atividade vai ocupar
  • Habite-se ou planta do imóvel, se houver

Como conduzimos o processo

  1. 1

    Zona do lote

    Consulta pelo IPTU.

  2. 2

    Atividade

    CNAE e categoria do uso.

  3. 3

    Imóvel

    Situação da edificação.

  4. 4

    Documento oficial

    Pedido à Prefeitura, quando preciso.

  5. Parecer

    Resultado e próximos passos.

Importante
  • A consulta pelo mapa da internet é indicativa; quem certifica é a Prefeitura.
  • O Termo de Consulta de Funcionamento só vale se for pedido antes de instalar a atividade.
  • Desde 2026, a Certidão de Uso e Ocupação do Solo não é exigida no licenciamento ambiental.

Perguntas sobre Zoneamento e consulta de viabilidade

As dúvidas que mais chegam à equipe e às buscas, com a resposta e a fonte.

Ver todas as dúvidas

Pelo GeoSampa, informando o setor, a quadra e o lote do IPTU. A consulta é gratuita e mostra a zona e os parâmetros, mas tem valor indicativo.

Fonte: Prefeitura de SP (SMUL): Ficha Técnica e consulta no GeoSampa (abre em outra aba)

Não. A Prefeitura diz que as informações do GeoSampa são apenas indicativas e que cabe a ela certificá-las. Para projeto, o documento oficial é a Ficha Técnica.

Fonte: Prefeitura de SP (SMUL): Ficha Técnica e consulta no GeoSampa (abre em outra aba)

Pela consulta de viabilidade, com o número do IPTU e o CNAE da atividade. A análise é automática e gratuita e diz se a atividade é permitida no local.

Fonte: SP156: abertura de empresa e consulta de viabilidade (abre em outra aba)

São categorias de uso não residencial: nR1 é compatível com a vizinhança residencial, nR2 é tolerável a ela e nR3 é especial ou incômodo. Cada zona diz quais categorias aceita.

Fonte: Lei de Zoneamento, Lei nº 16.402/2016 (abre em outra aba)

É uma análise prévia, facultativa, sobre a possibilidade de instalar a atividade no imóvel. Só pode ser pedido antes de instalar a atividade, vale 60 dias e não substitui a licença de funcionamento.

Fonte: Decreto nº 49.969/2008 (licença de funcionamento) (abre em outra aba)

Pode, como uso tolerado, se a atividade foi instalada antes da lei, era permitida na época, a edificação é regular e o incômodo à vizinhança está dentro dos limites.

Fonte: Lei de Zoneamento, Lei nº 16.402/2016 (abre em outra aba)

Não. A Resolução CETESB 017/2026/P deixou de exigir a certidão municipal de uso e ocupação do solo; a licença sai com a condicionante de cumprir o zoneamento.

Fonte: Resolução CETESB nº 017/2026/P (abre em outra aba)

Ela ficou restrita: o pedido feito só para o licenciamento ambiental é declarado prejudicado, salvo pedido específico do órgão ambiental ou ressalva de certidão anterior.

Fonte: Portaria SMUL nº 87/2026 (Certidão de Uso e Ocupação do Solo) (abre em outra aba)

Base legal e fontes

Conteúdo informativo, revisado em 22 de outubro de 2026. As regras podem mudar; a análise de cada caso considera a norma vigente na data do pedido. A MTC é uma empresa privada, sem vínculo com os órgãos públicos.

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