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Licenças · Patrimônio histórico

Obra em imóvel tombado (CONPRESP, CONDEPHAAT e IPHAN)

Consulta da proteção, projeto com responsável técnico e acompanhamento da autorização no DPH/CONPRESP, no CONDEPHAAT e no IPHAN, para reformar, pintar ou restaurar com o alvará da Prefeitura em dia.

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Fachada de casarão eclético em restauro, com andaime e tela de proteção, quadradinhos de prospecção da pintura original e, em primeiro plano, o levantamento da fachada e uma cartela de cores sobre a mesa

Resposta rápida

Obra em imóvel tombado (CONPRESP, CONDEPHAAT e IPHAN) em São Paulo, em poucas linhas

Em São Paulo, reparar, pintar, reformar ou restaurar um imóvel tombado ou em estudo de tombamento exige autorização prévia do órgão que o protegeu: o DPH e o CONPRESP na cidade, o CONDEPHAAT no Estado e o IPHAN na União. Obras na área envoltória, o entorno do bem, também passam, em regra, pela análise do patrimônio, e o alvará da Prefeitura depende dessa aprovação. A obra sem autorização leva a multa de 10% a 100% do valor venal e à obrigação de restaurar. A MTC identifica a proteção, faz o projeto com responsável técnico e acompanha os pedidos nos órgãos do patrimônio e na Prefeitura.

Atualizado em pela equipe técnica da MTC, com base nas normas citadas nesta página.

Quem autoriza na cidade
O DPH e, em alguns casos, o CONPRESP
Fonte: Prefeitura de SP (DPH): intervenção em bens culturais protegidos(abre em outra aba)
Obra sem autorização
Multa de 10% a 100% do valor venal
Fonte: Decreto nº 47.493/2006, com a redação do Decreto nº 54.805/2014 (multas do patrimônio)(abre em outra aba)
Demolição do bem tombado
Proibida; multa de 1 a 10 vezes o valor venal
Fonte: Lei nº 10.032/1985 (CONPRESP), arts. 20, 21, 31 e 34(abre em outra aba)
Prazo do IPHAN
Até 45 dias, ou 60 no restauro
Fonte: Portaria IPHAN nº 289/2025 (autorização de intervenções, no lugar da 420/2010)(abre em outra aba)

O que é a autorização para obra em imóvel tombado

Imóvel tombado é o que um órgão de preservação protegeu pelo seu valor histórico, arquitetônico ou cultural: o CONPRESP na cidade de São Paulo, o CONDEPHAAT no Estado e o IPHAN na União. Pela Lei 10.032/1985, o bem tombado só pode ser reparado, pintado, restaurado ou alterado com autorização prévia do DPH e, quando necessário, do CONPRESP. A mesma regra vale para o imóvel em estudo de tombamento e, com regras próprias, para o entorno do bem, a área envoltória.

A obra sem autorização leva a multa de 10% a 100% do valor venal e à obrigação de restaurar às próprias custas, com multa diária até a restauração começar. Alterar edificação protegida sem autorização também pode ser crime, com pena de 1 a 3 anos de reclusão, e possuidor, responsável técnico e empreiteiro respondem junto com o dono. Sem a manifestação do patrimônio, o alvará da Prefeitura não sai: no imóvel protegido, nenhuma obra é de baixo impacto.

O que pode ou não mudar depende da resolução de tombamento e do nível de proteção de cada imóvel, e o mesmo endereço pode ter regras de mais de um órgão. A MTC identifica a proteção, lê as diretrizes antes do projeto, monta as peças técnicas no padrão de cada órgão, responde às exigências e coordena a autorização do patrimônio com o alvará da Prefeitura.

O que a MTC faz

  • Consulta da proteção

    CIT, GeoSampa, IDESP e IPHAN: quem protege e em que nível.

  • Leitura da resolução

    O que a obra pode mudar, antes de desenhar o projeto.

  • Projeto e peças técnicas

    No padrão de cada órgão, com RRT ou ART.

  • Acompanhamento completo

    Comunique-se, autorização do patrimônio e alvará.

Entenda em uma imagem

Da consulta da proteção à obra aprovada

  1. 1

    Consulta

    Quem protege o imóvel: Município, Estado ou União

  2. 2

    Resolução

    Nível de proteção e o que a obra pode mudar

  3. 3

    Projeto

    Peças técnicas com RRT ou ART, no padrão de cada órgão

  4. 4

    Patrimônio

    Autorização do DPH/CONPRESP, CONDEPHAAT ou IPHAN

  5. 5

    Prefeitura

    Alvará com a manifestação do patrimônio; obra liberada

Só fica no entorno de um bem tombado? Pela Resolução 28/2013, a reforma que não muda volume, área construída nem área permeável dispensa a anuência do CONPRESP; Estado e União têm regras próprias.

Esquema ilustrativo, com base na Lei 10.032/1985 (art. 21), no Código de Obras (Lei 16.642/2017, art. 13), no Decreto estadual 13.426/1979 (art. 134), no Decreto estadual 48.137/2003 e na Portaria IPHAN 289/2025. Cada imóvel segue a resolução que o protegeu.

Antes de mexer no imóvel, quatro respostas

Elas definem o pedido e quem decide.
  1. 01 · ProteçãoTombado, em estudo ou só no entorno
  2. 02 · ÓrgãoCONPRESP, CONDEPHAAT, IPHAN ou mais de um
  3. 03 · NívelO que a resolução manda preservar
  4. 04 · ObraReparo, reforma, restauro ou demolição
Obras que costumam pedir autorização:Pintura de fachadaTroca de janelasReforma internaTelhado e coberturaPlaca e toldoObra no entorno

O que a proteção muda em cada obra

É a primeira leitura que a MTC faz: o tipo de intervenção define o pedido, os documentos e quem decide.

IntervençãoO que a regra pede
Reparo, pintura e manutençãoAutorização prévia do órgão, até para pintar
Troca de janelas e portasPedido próprio; mudar o modelo, o material ou o vão é tratado como reforma
Reforma interna ou ampliaçãoProjeto aprovado no patrimônio e alvará da Prefeitura; o limite é o nível de proteção
RestauroAutorização do órgão; o alvará entra se houver adaptação além do original
Mudança de usoPossível, se as adaptações preservarem o que motivou o tombamento
Placa ou letreiroEm bairro tombado, só 1 anúncio indicativo de até 1,50 m²
ParkletNa frente de bem tombado, anuência prévia do DPH/CONPRESP
DemoliçãoProibida no bem tombado; no entorno, depende de autorização
Reforma no entorno (área envoltória)Sem mudar volume, área construída ou área permeável, a Resolução 28/2013 dispensa a anuência do CONPRESP
Entorno de bem do Estado ou da UniãoProjeto aprovado antes pelo CONDEPHAAT ou pelo IPHAN

Cada imóvel segue a resolução que o protegeu, e o mesmo endereço pode ter proteção de mais de um órgão. A MTC lê as regras de cada um antes do projeto.

Fonte: Lei nº 10.032/1985 (CONPRESP), arts. 20, 21, 31 e 34(abre em outra aba)

Por que pedir a autorização antes

Da obra multada à obra aprovada no patrimônio

Toque num problema para ver como ele é resolvido.

O que acontece com a obra sem autorização

O DPH pode vistoriar o imóvel tombado e indicar serviços a fazer ou a desfazer. Cada etapa seguinte pesa mais no bolso e no prazo da obra.

  1. 1

    Vistoria e autuação

    O órgão aponta o que foi feito sem autorização e o que precisa ser desfeito.

    O que dá para fazer

    Parar a intervenção e pedir a regularização.

  2. 2

    Multa sobre o valor venal

    De 10% a 100% do valor venal no bem tombado; de 10% a 50% no entorno.

    O que dá para fazer

    Pedir acordo (TAC) antes da multa, se o dano for reversível.

  3. 3

    Restauro obrigatório

    O dono restaura às suas custas, com multa de pelo menos 1% do valor venal por dia até começar.

    O que dá para fazer

    Projeto de restauro dentro das diretrizes do DPH.

  4. 4

    Ação criminal

    Alterar edificação protegida sem autorização tem pena de 1 a 3 anos de reclusão.

    O que dá para fazer

    Defesa com o advogado do cliente; a MTC cuida da parte técnica.

Além do patrimônio: onde a obra irregular trava

Na Prefeitura

  • Alvará paradoSem a manifestação do patrimônio, não há alvará.
  • Regularização condicionadaAté a Anistia depende da anuência do órgão.

Nos negócios

  • Responsabilidade divididaPossuidor e empreiteiro respondem junto.
  • Placa travadaAnúncio em imóvel protegido passa pelo órgão.

Nas finanças

  • Multa e restauroOs dois podem ser cobrados ao mesmo tempo.
  • TDC travadaSem bom estado de conservação, não há certidão.

Vai reformar, pintar ou restaurar um imóvel protegido? Fale com a MTC antes de começar.

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O que a autorização em dia traz

  • Obra liberada

    Começa com a autorização do órgão certo.

  • Projeto dentro da resolução

    Nível de proteção conferido antes.

  • Alvará destravado

    Patrimônio e Prefeitura no mesmo projeto.

  • Imóvel preservado

    Fachada e elementos protegidos em ordem.

  • Venda e locação

    Imóvel sem pendência nos órgãos do patrimônio.

  • Caminho para a TDC

    Bom estado de conservação, exigido na certidão.

Quando é preciso

  • Reforma de casa, loja ou escritório em imóvel tombado
  • Obra em imóvel vizinho de bem tombado
  • Pintura de fachada, troca de janelas ou de telhado
  • Placa, toldo ou parklet em imóvel protegido
  • Mudança de uso de imóvel tombado
  • Notificação, multa ou obra parada pelo patrimônio

Documentos que ajudam a começar

Não precisa ter todos. A equipe indica o que falta.

  • Matrícula atualizada do imóvel
  • Carnê do IPTU, com o número do contribuinte
  • Documentos do proprietário ou da empresa
  • Fotos atuais do imóvel e da fachada
  • Plantas antigas ou projeto aprovado, se houver
  • Ata do condomínio, se a obra for em área comum

Como conduzimos o processo

  1. 1

    Consulta da proteção

    Quem protege o imóvel e em que nível.

  2. 2

    Leitura da resolução

    O que a obra pode mudar e o que preserva.

  3. 3

    Projeto

    Levantamento, peças técnicas e RRT ou ART.

  4. 4

    Pedido no patrimônio

    DPH/CONPRESP, CONDEPHAAT ou IPHAN, com comunique-se.

  5. Obra aprovada

    Autorização do patrimônio e alvará da Prefeitura em ordem.

Importante
  • A obra só começa com a autorização do patrimônio e, quando exigido, com o alvará.
  • Imóvel em estudo de tombamento tem as mesmas restrições do tombado.
  • Cada órgão que protege o imóvel analisa o seu próprio pedido.
  • Pedido com documentação incompleta não é analisado.

Perguntas sobre Obra em imóvel tombado (CONPRESP, CONDEPHAAT e IPHAN)

As dúvidas que mais chegam à equipe e às buscas, com a resposta e a fonte.

Ver todas as dúvidas

Pode, mas só com autorização prévia. Pela Lei 10.032/1985, o bem tombado só pode ser reparado, pintado, restaurado ou alterado com autorização do DPH e, quando necessário, do CONPRESP. O imóvel em estudo de tombamento segue o mesmo regime, e o que a obra pode mudar depende do nível de proteção. Se a obra precisar de alvará, a Prefeitura só decide depois do patrimônio.

Fonte: Lei nº 10.032/1985 (CONPRESP), arts. 20, 21, 31 e 34 (abre em outra aba)

Na cidade, a consulta é feita pelo número do contribuinte do IPTU no Cadastro de Imóveis Tombados (CIT) ou no GeoSampa, e o carnê do IPTU também indica a proteção. O Estado mostra os bens que protege e as áreas envoltórias no mapa do IDESP. Como o mesmo imóvel pode ser protegido por mais de um órgão, as três esferas precisam ser conferidas.

Fonte: Prefeitura de SP (DPH): como saber se o imóvel é tombado (abre em outra aba)

É o entorno do bem tombado, definido na resolução de tombamento, onde as obras têm regras para proteger a visibilidade e a ambiência do bem. Na cidade, a intervenção na área envoltória passa pelo DPH/CONPRESP, mas a Resolução 28/2013 dispensa a anuência para reformas que não mudam volume, área construída nem área permeável. Desrespeitar as regras do entorno leva a multa de 10% a 50% do valor venal do terreno.

Fonte: Resolução CONPRESP nº 28/2013 (reformas na área envoltória sem anuência prévia) (abre em outra aba)

São níveis de preservação usados nas resoluções do CONPRESP. Na resolução da Bela Vista, por exemplo, o NP1 preserva o imóvel inteiro, por fora e por dentro; o NP2 preserva todo o exterior e, às vezes, partes internas; e o NP3 mantém as características externas e a harmonia com os vizinhos protegidos. Cada resolução define os seus níveis, por isso a leitura vem antes do projeto.

Fonte: Resolução CONPRESP nº 22/2002 (Bela Vista), art. 7º: níveis NP1, NP2 e NP3 (abre em outra aba)

Só com autorização prévia: a lei inclui a pintura entre as intervenções que dependem do órgão do patrimônio. Na regra do IPHAN, trocar esquadrias por outras do mesmo modelo e material é reforma simplificada; mudar o modelo, o material ou o vão já é reforma. Na multa municipal, esquadrias e acabamentos da fachada entram na conta como elementos atingidos.

Fonte: Portaria IPHAN nº 289/2025 (autorização de intervenções, no lugar da 420/2010) (abre em outra aba)

Na cidade, de 10% a 100% do valor venal, conforme a gravidade, e de 10% a 50% quando a infração é no entorno. O dono também tem de restaurar o bem às suas custas, com multa de pelo menos 1% do valor venal por dia até a restauração começar. Possuidor, responsável técnico e empreiteiro respondem junto com o proprietário.

Fonte: Lei nº 10.032/1985 (CONPRESP), arts. 20, 21, 31 e 34 (abre em outra aba)

Não. A Lei 10.032/1985 proíbe destruir, demolir ou mutilar o bem tombado, com multa de 1 a 10 vezes o valor venal e obrigação de reconstruir. Destruir ou alterar edificação protegida sem autorização também é crime, com pena de reclusão de 1 a 3 anos e multa. No entorno, a demolição de imóvel não tombado depende de autorização do órgão.

Fonte: Lei nº 9.605/1998, arts. 62 a 64 (crimes contra o patrimônio cultural) (abre em outra aba)

Não há prazo único. A Resolução 06/2001 dá ao DPH até 45 dias para o parecer técnico, prorrogáveis quando faltam informações, e alguns casos ainda vão à reunião do Conselho. Pedido com documentação incompleta não é analisado. No IPHAN, a Portaria 289/2025 prevê até 45 dias, ou 60 no restauro.

Fonte: Resolução CONPRESP nº 06/2001 (autorização pelo DPH e pelo CONPRESP) (abre em outra aba)

Base legal e fontes

Conteúdo informativo, revisado em 11 de novembro de 2026. As regras podem mudar; a análise de cada caso considera a norma vigente na data do pedido. A MTC é uma empresa privada, sem vínculo com os órgãos públicos.

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