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Plano de reforma em condomínio (NBR 16280)

Plano de reforma com ART ou RRT para apartamento, sala comercial ou área comum, feito por engenheiros e arquitetos para entregar ao síndico antes da obra e reformar sem pôr o prédio em risco.

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Apartamento em reforma organizada, com parede aberta mostrando os tijolos, piso protegido com papelão, sofá coberto com plástico, escada e, sobre a mesa, a planta da reforma, um capacete e uma trena

Resposta rápida

Plano de reforma em condomínio (NBR 16280) em São Paulo, em poucas linhas

Em condomínio, a reforma começa pelo plano de reforma da norma ABNT NBR 16280: um documento feito por engenheiro ou arquiteto, com ART ou RRT, que o síndico recebe antes da obra. Ele diz o que será feito, com quais projetos, por quem, em quanto tempo e com que cuidados para o prédio e os vizinhos. Quando a obra mexe em estrutura, área ou uso, também precisa de alvará da Prefeitura. A MTC faz o plano com responsável técnico, confere se a obra pede alvará e acompanha até o encerramento.

Atualizado em pela equipe técnica da MTC, com base nas normas citadas nesta página.

Norma
ABNT NBR 16280:2024, em vigor
Fonte: ABNT NBR 16280:2024 (reforma em edificações)(abre em outra aba)
Antes da obra
Plano de reforma entregue ao síndico
Fonte: ABNT NBR 16280:2024 (reforma em edificações)(abre em outra aba)
Quem faz
Engenheiro ou arquiteto, com ART ou RRT
Fonte: Lei nº 6.496/1977 (ART)(abre em outra aba)
Obra insegura
Multa de até 5 vezes a cota mensal
Fonte: Código Civil, arts. 1.335 a 1.348 (obras, multas e deveres do síndico)(abre em outra aba)

O que é o plano de reforma

O plano de reforma é o documento que a norma técnica ABNT NBR 16280 pede antes de uma reforma em edificação, inclusive dentro do apartamento. Feito por engenheiro ou arquiteto, ele descreve o que será feito, os projetos, o cronograma, as empresas e a equipe, o barulho previsto, o descarte do entulho e os cuidados com o prédio, e vai para o síndico com a ART ou o RRT antes do primeiro dia de obra.

Pelo Código Civil, o condômino não pode fazer obra que comprometa a segurança do prédio, e a convenção pode cobrar multa de até 5 vezes a contribuição mensal, além do prejuízo causado. Se a obra danifica o vizinho, quem fez responde pelo dano. E quando a reforma mexe em estrutura, área ou uso, ela também precisa de alvará da Prefeitura, ou leva multa por metro quadrado e embargo.

O que mais trava o pedido é o plano incompleto: sem ART ou RRT, sem escopo, sem cronograma ou sem saber se a parede é estrutural. Os engenheiros e arquitetos da MTC analisam o imóvel e os projetos do prédio, fazem o plano com responsável técnico, conferem se a obra também precisa de alvará e acompanham até o encerramento, com o manual do imóvel atualizado.

O que a MTC faz

  • Análise do imóvel

    Projetos do prédio, manual do proprietário e regimento interno.

  • Plano de reforma

    Escopo, projetos, cronograma, equipe, ruído e descarte do entulho.

  • Responsabilidade técnica

    Plano assinado por engenheiro ou arquiteto, com ART ou RRT.

  • Alvará e encerramento

    Alvará quando a obra pede e termo de encerramento no fim.

Entenda em uma imagem

As 5 etapas da reforma em condomínio

  1. 1

    Plano de reforma

    Engenheiro ou arquiteto descreve a obra, com ART ou RRT.

  2. 2

    Entrega ao síndico

    Antes de começar, com escopo, cronograma e equipe.

  3. 3

    Entrada autorizada

    Material e operários circulam conforme o plano.

  4. 4

    Obra conforme o plano

    Mudou o escopo? O plano é refeito antes de seguir.

  5. 5

    Encerramento

    Termo de encerramento e manual do imóvel atualizado.

Mexe em estrutura, área ou uso? Além do plano, a obra precisa de alvará da Prefeitura.

Esquema ilustrativo, com base na ABNT NBR 16280:2024 (reforma em edificações), na ABNT NBR 14037:2024 (manual de uso, operação e manutenção) e no Código Civil, art. 1.336. Obra que mexe em estrutura, área ou uso também precisa de alvará da Prefeitura, pelo Código de Obras.

O que o síndico precisa receber antes da obra

Sem um desses pontos, o plano não segue a norma.
  1. 01 · EscopoO que muda, com projetos e memorial
  2. 02 · ResponsávelART ou RRT do engenheiro ou arquiteto
  3. 03 · CronogramaPrazos, horários, ruído e equipe
  4. 04 · SegurançaPrédio, vizinhos, entulho e materiais
Reformas que pedem plano:Derrubar ou abrir paredeTrocar piso com quebraMudar elétrica ou hidráulicaMexer na rede de gásFechar a sacadaInstalar ar-condicionado

Plano de reforma, alvará ou os dois?

O plano de reforma é entregue ao condomínio; o alvará é da Prefeitura. Algumas obras pedem só o plano, outras pedem os dois. Confira o seu caso:

  1. 1Troca por igual, sem quebra e sem mudar nada

    Pode ser só manutenção, que a norma separa de reforma. A linha é técnica e vale conferir antes.

  2. 2Trocar piso ou revestimento com quebra, refazer cozinha ou banheiro

    Plano de reforma com ART ou RRT, entregue ao síndico antes da obra.

  3. 3Mudar pontos de elétrica, hidráulica ou gás

    Plano de reforma com responsável técnico pelas instalações, sem tirar de funcionamento os sistemas do prédio.

  4. 4Fechar a sacada ou instalar ar-condicionado na fachada

    Plano de reforma e o padrão do condomínio: a fachada não muda por conta própria. Com vidro retrátil, o terraço segue aberto pelo Código de Obras.

  5. 5Derrubar parede estrutural, mexer em laje ou pé-direito, aumentar área ou mudar o uso

    Plano de reforma e alvará de reforma na Prefeitura.

  6. 6Obra nas áreas comuns, feita pelo condomínio

    Também segue a NBR 16280. Obra útil depende da maioria dos condôminos; a voluptuária, de 2/3.

O síndico recebe o plano e autoriza a entrada de material e de funcionários. Plano incompleto volta para o morador. A MTC enquadra a obra antes de fazer o plano.

Fonte: Código de Obras e Edificações, Lei nº 16.642/2017(abre em outra aba)

Por que fazer o plano de reforma

Da obra barrada na portaria à reforma com documento

Toque num problema para ver como ele é resolvido.

Como a reforma sem plano se complica

O problema costuma começar na portaria, com a obra parada por falta de documento. Se a obra segue sem plano e dá errado, a conta chega ao vizinho, ao prédio e à Justiça.

  1. 1

    Pedido devolvido

    Plano sem ART ou RRT, sem escopo ou sem cronograma volta para o morador.

    O que dá para fazer

    Refazer o plano com profissional habilitado.

  2. 2

    Obra parada na portaria

    Sem plano completo, falta a autorização para a entrada de material e de operários.

    O que dá para fazer

    Entregar o plano completo antes de remarcar a obra.

  3. 3

    Multa do condomínio

    Obra que compromete a segurança do prédio: multa de até 5 vezes a cota, além do prejuízo.

    O que dá para fazer

    Parar, avaliar o dano e corrigir com responsável técnico.

  4. 4

    Ação na Justiça

    O síndico representa o condomínio na Justiça para parar a obra e cobrar o dano.

    O que dá para fazer

    Laudo técnico, reparo e documentação com ART ou RRT.

Além do condomínio: o que a obra sem plano custa

Na Prefeitura

  • Obra sem alvaráMexer em estrutura ou área exige licença.
  • Multa e embargoMulta por m² e obra parada até o alvará.

Com os vizinhos

  • Dano no vizinhoInfiltração e trinca viram indenização.
  • Barulho fora de horaConflito com quem mora ao lado.

Na responsabilidade

  • Dono respondeQuem faz a obra repara o dano que causar.
  • Garantia em riscoMudança fora do manual pesa contra.

Vai reformar ou recebeu um plano para analisar? Fale com a MTC antes do primeiro dia de obra.

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O que o plano de reforma traz

  • Pedido completo

    Tudo o que o síndico precisa receber.

  • Estrutura preservada

    Paredes e lajes conferidas antes da quebra.

  • Vizinhos protegidos

    Horários, ruído e proteções definidos.

  • Prefeitura em ordem

    Alvará quando a obra pede.

  • Manual atualizado

    Mudanças registradas para a manutenção.

  • Responsabilidade técnica

    Plano com ART ou RRT.

Quando é preciso

  • Compra de apartamento para reformar
  • Troca de piso, revestimento, cozinha ou banheiro
  • Parede derrubada ou mudança de layout
  • Elétrica, hidráulica ou gás novos
  • Fechamento de sacada ou ar-condicionado
  • Síndico com plano de morador para analisar

Documentos que ajudam a começar

Não precisa ter todos. A equipe indica o que falta.

  • Planta do apartamento ou projetos do prédio, se houver
  • Manual do proprietário
  • Convenção e regimento interno do condomínio
  • Lista do que vai mudar, com fotos
  • Dados das empresas e da equipe da obra
  • Pedido ou exigência do síndico, se houver

Como conduzimos o processo

  1. 1

    Diagnóstico

    Imóvel, projetos do prédio e regras do condomínio.

  2. 2

    Plano de reforma

    Escopo, projetos, cronograma, equipe e segurança.

  3. 3

    Entrega ao síndico

    Plano com ART ou RRT antes do primeiro dia.

  4. 4

    Obra acompanhada

    Execução conforme o plano; mudou o escopo, novo plano.

  5. Encerramento

    Termo de encerramento e manual atualizado.

Importante
  • A NBR 16280 vale para reformas na unidade e nas áreas comuns, em prédio residencial ou comercial.
  • O plano de reforma não substitui o alvará: obra que mexe em estrutura, área ou uso passa pela Prefeitura.
  • Se o escopo mudar durante a obra, o plano é refeito e entregue de novo.
  • A convenção e o regimento interno podem ter regras próprias, como horários e multas.

Perguntas sobre Plano de reforma em condomínio (NBR 16280)

As dúvidas que mais chegam à equipe e às buscas, com a resposta e a fonte.

Ver todas as dúvidas

É o documento feito por engenheiro ou arquiteto antes da obra e entregue ao síndico. Pela norma, ele traz o escopo, os projetos e memoriais, o cronograma, as empresas e a equipe, o ruído previsto, os materiais tóxicos ou inflamáveis, o descarte do entulho e a responsabilidade técnica, com ART ou RRT.

Fonte: ABNT NBR 16280:2024 (reforma em edificações) (abre em outra aba)

A lei sujeita à ART todo contrato de obra ou serviço de engenharia e arquitetura; no caso do arquiteto, o registro é o RRT. A NBR 16280 pede que a responsabilidade pelo projeto, pela execução e pela supervisão da reforma seja documentada e apresentada junto com o plano.

Fonte: Lei nº 6.496/1977 (ART) (abre em outra aba)

O dono pode reformar a sua unidade, mas o Código Civil proíbe obra que comprometa a segurança do prédio, e cabe ao síndico fazer cumprir a convenção e o regimento interno. Pela NBR 16280, o síndico recebe o plano e autoriza a circulação de material e de funcionários. Sem plano completo, falta a base para essa autorização.

Fonte: Código Civil, arts. 1.335 a 1.348 (obras, multas e deveres do síndico) (abre em outra aba)

Depende da obra. Pelo Código de Obras, mudança interna que não mexe na estrutura e não reduz a acessibilidade e a segurança não depende de licença, mas continua sob responsabilidade do dono e do profissional. Mexer em estrutura, pé-direito ou área é reforma e exige alvará, além do plano entregue ao síndico.

Fonte: Código de Obras e Edificações, Lei nº 16.642/2017 (abre em outra aba)

Só depois de saber o que ela faz. Há prédios em que as paredes fazem parte da estrutura, e o Código Civil proíbe obra que comprometa a segurança da edificação. O engenheiro ou arquiteto analisa os projetos do prédio, define a solução no plano e, se a estrutura for alterada, a obra também precisa de alvará.

Fonte: Código Civil, arts. 1.335 a 1.348 (obras, multas e deveres do síndico) (abre em outra aba)

Quem faz obra que compromete a segurança do prédio paga a multa da convenção, de até 5 vezes a contribuição mensal, além do prejuízo que causar. Quem descumpre os deveres de forma repetida pode ter multa de até 5 vezes a cota, por decisão de 3/4 dos condôminos. Se a obra exigia alvará, ainda vêm a multa da Prefeitura e o embargo.

Fonte: Código Civil, arts. 1.335 a 1.348 (obras, multas e deveres do síndico) (abre em outra aba)

A edição em vigor é a ABNT NBR 16280:2024, publicada em 23/01/2024, que junta o texto de 2020 e a Emenda 1. A emenda saiu junto com as das normas de manutenção, de manuais e de desempenho, para alinhar todas à norma de garantias das edificações, a NBR 17170. Na prática, a reforma precisa levar em conta o manual do imóvel e as garantias da construtora.

Fonte: CBIC: emendas às normas de reforma, manutenção e manuais por causa da NBR 17170 (abre em outra aba)

Quem causa dano é obrigado a repará-lo. Obra que pode comprometer a segurança do imóvel vizinho só começa depois das obras de proteção, e o vizinho tem direito a ser ressarcido mesmo assim. Por isso o plano define proteções, horários e responsáveis antes do primeiro dia.

Fonte: Código Civil, arts. 927, 1.311 e 1.312 (dano e segurança do vizinho) (abre em outra aba)

Base legal e fontes

Conteúdo informativo, revisado em 11 de novembro de 2026. As regras podem mudar; a análise de cada caso considera a norma vigente na data do pedido. A MTC é uma empresa privada, sem vínculo com os órgãos públicos.

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